北京靜安公寓整合營(yíng)銷(營(yíng)銷方案怎么策劃該怎么做)

1.營(yíng)銷方案怎么策劃該怎么做

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內(nèi)容來(lái)自用戶：李敏

營(yíng)銷策劃方案怎么做

《營(yíng)銷策劃方案怎么做》是一篇好的范文，覺得有用就收藏了，為了方便大家的閱讀。 篇一如何做好市場(chǎng)營(yíng)銷 如何做好市場(chǎng)營(yíng)銷 作為一名市場(chǎng)營(yíng)銷的策劃人員來(lái)說(shuō)，怎么樣才能做好一份完整較的營(yíng)銷呢？構(gòu)造分為三大部分一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是正文內(nèi)容。三是效果預(yù)測(cè)即的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容 （1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。 （2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。 （4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。 （5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。 （6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。 （8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。 （10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。 （12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。 （二）正文 一般的營(yíng)銷正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前

2.**寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

某寫字樓項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策劃方案

2008-09-10 14:35:14 來(lái)源： 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃網(wǎng) 作者：

一、整體安排要點(diǎn)：

1、施工場(chǎng)地與銷售接待展示地盡量分開。建議另劈主要施工車輛入口。

2、參觀人流從看樓廣場(chǎng)進(jìn)入售樓處后，可不用再出露天就可以直接通過看樓通道上樓參觀，以確保其安全舒適。

3、參觀人流所能接觸到的地方都要利用起來(lái)展示或體現(xiàn)樓盤價(jià)值。

二、售樓處

1、售樓處布局建議

A、總建筑面積控制在300平方米左右

B、設(shè)在一樓并與實(shí)景電梯廳、辦公入口大堂、“員工加油中心”等相連通。

C、功能面積包括：入口門廳、模型展示區(qū)、實(shí)物/概念展示區(qū)、洽談區(qū)、辦公室、衛(wèi)生間等。

2、設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

A、分區(qū)合理，各功能位置齊全；

B、體現(xiàn)信息科技時(shí)代感、精致高檔感；

C、體現(xiàn)出發(fā)展商的認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度；

D、注意人流的特點(diǎn)；

E、注意與售樓前廣場(chǎng)的協(xié)調(diào)與利用。

3、售樓處辦公用品清單

A、銷售大廳：

匯線通8線：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、POS機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各一臺(tái)；音響（提前接線）、無(wú)線MIC、大屏幕背投影電視各一套；接待臺(tái)（雙層）一套；

B、辦公室

辦公臺(tái)椅4套（英龍、世聯(lián)各兩套）；文件柜；更衣架；IDSN上網(wǎng)電腦、打印機(jī)各兩臺(tái)；保險(xiǎn)柜、飲水機(jī)各一臺(tái)；

C、其它

煙灰缸、紙婁、紙巾、復(fù)印紙一批

三、看樓通道

1、要點(diǎn)：

保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向；

2、注意點(diǎn)：

通風(fēng)與采光要好，燈光展示板宣染出的氣氛，通道中的導(dǎo)示明顯；

四、售樓處前廣場(chǎng)

1、參照“XX大廈”實(shí)景

2、注意點(diǎn)：

室外的廣場(chǎng)的狀態(tài)直接表達(dá)了開發(fā)展的開發(fā)理念，環(huán)境的提高前透支是一種信心、實(shí)力的體現(xiàn)。

五、形象墻注意點(diǎn)：

大面積的、個(gè)性化的形象墻展示為對(duì)消費(fèi)者的多層滲透的一部分。同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。

六、戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)注意點(diǎn)：

戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)可以最大程度的節(jié)省推廣成本，“眼球”效應(yīng)明顯。

七、條輻/樓體廣告：

條幅的設(shè)置是最低成本但相當(dāng)有效的宣傳方式；本項(xiàng)目主要考慮項(xiàng)目北面的展示面，高度應(yīng)高于樹高5米以上

八、交樓標(biāo)準(zhǔn)房/樣板房：

建議本項(xiàng)目的封頂前的交樓標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)在第7層，封頂后再提前趕出第25層。樣板房早期建議在第6層，具體根據(jù)“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)”活動(dòng)結(jié)果實(shí)施裝修；后期根據(jù)需要增設(shè)第8層復(fù)式樣板房和高層樣板房。

九、費(fèi)用預(yù)算

3.營(yíng)銷策劃方案包括哪些內(nèi)容

原發(fā)布者：感性的解決方案

營(yíng)銷策劃方案主要包括哪些內(nèi)容？ 營(yíng)銷策劃是一個(gè)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)，進(jìn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)意、價(jià)格、渠道、促銷，從而實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的交換過程的行為。以滿足消費(fèi)者需求和欲望為核心，然而一份完整的營(yíng)銷策劃方案主要包括了哪些內(nèi)容呢？ 招商快車小編認(rèn)為：一份完整的營(yíng)銷策劃案應(yīng)包括的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面： 一、分析營(yíng)銷機(jī)會(huì) 1、管理營(yíng)銷信息與衡量市場(chǎng)需求 （1）、營(yíng)銷情報(bào)與調(diào)研 （2）、預(yù)測(cè)概述和需求衡量 2、評(píng)估營(yíng)銷環(huán)境 （1）、分析宏觀環(huán)境的需要和趨勢(shì) （2）、對(duì)主要宏觀環(huán)境因素的辨認(rèn)和反應(yīng)（包括人文統(tǒng)計(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、政治法律環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境） 3、分析消費(fèi)者市場(chǎng)和購(gòu)買行為 （1）、消費(fèi)者購(gòu)買行為模式 （2）、影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素（包括文化因素、社會(huì)因素、個(gè)人因素、心理因素等） （3）、購(gòu)買過程（包括參與購(gòu)買的角色，購(gòu)買行為，購(gòu)買決策中的各階段） 4、分析團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)與團(tuán)購(gòu)購(gòu)買行為（包括團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)與消費(fèi)市場(chǎng)的對(duì)比，團(tuán)購(gòu)購(gòu)買過程的參與者，機(jī)構(gòu)與政府市場(chǎng)） 5、分析行業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者 （1）、識(shí)別公司競(jìng)爭(zhēng)者（行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念） （2）、辨別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略 （3）、判定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo) （4）、評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) （5）、評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式 （6）、選擇競(jìng)爭(zhēng)者以便進(jìn)攻和回避 （7）、在顧客導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向中進(jìn)行平衡 6、確定細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng) （1）、確

4.營(yíng)銷策劃方案主要包括哪些內(nèi)容

一份完整的營(yíng)銷策劃案應(yīng)包括以下要素，但是現(xiàn)實(shí)中由于信息來(lái)源不充分以及受制于各個(gè)公司實(shí)力等一系列因素，我國(guó)目前很多企業(yè)對(duì)于營(yíng)銷策劃所需要考慮的方面不是很周全。

一、分析營(yíng)銷機(jī)會(huì)1、管理營(yíng)銷信息與衡量市場(chǎng)需求（1）、營(yíng)銷情報(bào)與調(diào)研（2）、預(yù)測(cè)概述和需求衡量2、評(píng)估營(yíng)銷環(huán)境（1）、分析宏觀環(huán)境的需要和趨勢(shì)（2）、對(duì)主要宏觀環(huán)境因素的辨認(rèn)和反應(yīng)（包括人文統(tǒng)計(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、政治法律環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境）3、分析消費(fèi)者市場(chǎng)和購(gòu)買行為（1）、消費(fèi)者購(gòu)買行為模式（2）、影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素（包括文化因素、社會(huì)因素、個(gè)人因素、心理因素等）（3）、購(gòu)買過程（包括參與購(gòu)買的角色，購(gòu)買行為，購(gòu)買決策中的各階段）4、分析團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)與團(tuán)購(gòu)購(gòu)買行為（包括團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)與消費(fèi)市場(chǎng)的對(duì)比，團(tuán)購(gòu)購(gòu)買過程的參與者，機(jī)構(gòu)與政府市場(chǎng)）5、分析行業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者（1）、識(shí)別公司競(jìng)爭(zhēng)者（行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念）（2）、辨別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略（3）、判定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)（4）、評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)（5）、評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式（6）、選擇競(jìng)爭(zhēng)者以便進(jìn)攻和回避（7）、在顧客導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向中進(jìn)行平衡6、確定細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)（1）、確定細(xì)分市場(chǎng)的層次，模式，程序，細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)的基礎(chǔ)，細(xì)分業(yè)務(wù)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，有效細(xì)分的要求；（2）、目標(biāo)市場(chǎng)的選定，評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)，選擇細(xì)分市場(chǎng)二、開發(fā)營(yíng)銷戰(zhàn)略1、營(yíng)銷差異化與定位（1）、產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化、渠道差異化、形象差異化（2）、開發(fā)定位戰(zhàn)略——推出多少差異，推出那種差異（3）、傳播公司的定位2、開發(fā)新產(chǎn)品（1）、新產(chǎn)品開發(fā)的挑戰(zhàn)，包括外部環(huán)境分析（機(jī)會(huì)與威脅分析）（2）、有效地組織安排，架構(gòu)設(shè)計(jì)（3）、管理新產(chǎn)品開發(fā)過程，包括營(yíng)銷戰(zhàn)略發(fā)展，商業(yè)分析，市場(chǎng)測(cè)試，商品化3、管理生命周期戰(zhàn)略（1）、產(chǎn)品生命周期包括需求、技術(shù)生命周期，產(chǎn)品生命周期的各個(gè)階段（2）、產(chǎn)品生命周期中的營(yíng)銷戰(zhàn)略，引入階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段、衰退階段，產(chǎn)品生命周期概念的歸納和評(píng)論4、自身定位——為市場(chǎng)領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者和補(bǔ)缺者設(shè)計(jì)營(yíng)銷戰(zhàn)略（1）、市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略，包括擴(kuò)大總市場(chǎng)，保護(hù)市場(chǎng)份額與擴(kuò)大市場(chǎng)份額（2）、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略，確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略，選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略（3）、市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略（4）、市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略5、設(shè)計(jì)和管理全球營(yíng)銷戰(zhàn)略（1）、關(guān)于是否進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的決策（2）、關(guān)于進(jìn)入哪些市場(chǎng)的決策（3）、關(guān)于如何進(jìn)入該市場(chǎng)的決策，包括直接出口，間接出口，許可證貿(mào)易，合資企業(yè)直接投資，國(guó)際化進(jìn)程（4）、關(guān)于營(yíng)銷方案的決策（4P）三、營(yíng)銷方案1、管理產(chǎn)品線、品牌和包裝（1）、產(chǎn)品線組合決策（2）、產(chǎn)品線決策，包括產(chǎn)品線分析、產(chǎn)品線長(zhǎng)度、產(chǎn)品線現(xiàn)代化、產(chǎn)品線特色化、產(chǎn)品線削減（3）、品牌決策（4）、包裝和標(biāo)簽決策2、設(shè)計(jì)定價(jià)策略與方案（1）、制定價(jià)格包括選擇定價(jià)目標(biāo)，確定需求，估算成本，分析競(jìng)爭(zhēng)者成本、價(jià)格和提供物、選擇定價(jià)法，選定最終價(jià)格（2）、修訂價(jià)格，地理定價(jià)，價(jià)格折扣和折讓，促銷定價(jià)，差別定價(jià)，產(chǎn)品組合定價(jià)3、選擇和管理營(yíng)銷渠道（1）、渠道設(shè)計(jì)決策（2）渠道管理決策（3）、渠道動(dòng)態(tài)（4）、渠道的合作、沖突和競(jìng)爭(zhēng)4、設(shè)計(jì)和管理整合營(yíng)銷傳播（開發(fā)有效傳播，包括確定目標(biāo)受眾，確定傳播目標(biāo)，設(shè)計(jì)信息，選擇傳播渠道，編制總促銷預(yù)算，管理和協(xié)調(diào)整合營(yíng)銷傳播）5、管理廣告，銷售促進(jìn)和公共關(guān)系（1）、開發(fā)和管理廣告計(jì)劃，包括確定廣告目標(biāo)，廣告預(yù)算決策，廣告信息選擇，媒體決策，評(píng)價(jià)廣告效果（2）、銷售促進(jìn)（3）、公共關(guān)系6、管理銷售隊(duì)伍（1）、銷售隊(duì)伍的設(shè)計(jì)，包括銷售隊(duì)伍目標(biāo)，銷售隊(duì)伍戰(zhàn)略，銷售隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，銷售隊(duì)伍規(guī)模，銷售隊(duì)伍報(bào)酬）（2）、銷售隊(duì)伍管理，包括招牌和挑選銷售代表，銷售代表培訓(xùn)，銷售代表的監(jiān)督，銷售代表的極力，銷售代表的評(píng)價(jià)四、管理營(yíng)銷1、營(yíng)銷組織，營(yíng)銷部門的演進(jìn)，組織營(yíng)銷部門的方法，營(yíng)銷部門與其他部門的關(guān)系，建立全公司營(yíng)銷導(dǎo)向的戰(zhàn)略2、營(yíng)銷執(zhí)行監(jiān)控以保證營(yíng)銷的有效性3、控制營(yíng)銷活動(dòng)，年度計(jì)劃控制，盈利能力控制，效率控制4、根據(jù)營(yíng)銷部門的信息來(lái)進(jìn)行戰(zhàn)略控制。

5.營(yíng)銷策劃方案主要包括哪些內(nèi)容

一份完整的營(yíng)銷方案應(yīng)至少包括三方面的主題分析，即基本問題、項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)，解決問題的方案。

營(yíng)銷策劃是針對(duì)某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營(yíng)銷而制作的規(guī)劃，它的任務(wù)是為將朦朧的“將來(lái)時(shí)”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進(jìn)行時(shí)”提供行動(dòng)指南，由此而形成的營(yíng)銷策劃方案則是企業(yè)開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的藍(lán)本。

擴(kuò)展資料

優(yōu)劣勢(shì)

主要優(yōu)勢(shì)分析：

圍繞營(yíng)銷策劃主題，將要開展某一方面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)（如市場(chǎng)調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場(chǎng)促銷、廣告宣傳等），擁有哪些方面的優(yōu)勢(shì)，主要是自身優(yōu)勢(shì)（即自身的強(qiáng)項(xiàng)）分析，也應(yīng)考慮外部的一些有利因素。營(yíng)銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢(shì)。分析優(yōu)勢(shì)應(yīng)冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實(shí)事求是。

主要劣勢(shì)分析：

主要劣勢(shì)分析就是分析與將要開展的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項(xiàng)、短處等。營(yíng)銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補(bǔ)自身的不足，錯(cuò)開自身的弱項(xiàng)。

參考資料搜狗百科-營(yíng)銷方案

6.安麒廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

安麒廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 目 錄前 言 6 第一章 項(xiàng)目分析 7 1、項(xiàng)目概況 7 1。

1 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7 1。2 項(xiàng)目自身分析 7 1。

3 戶面比統(tǒng)計(jì) 8 1。4 周邊配套 8 2、項(xiàng)目SWOT分析 9 2。

1 優(yōu)勢(shì)（Strengh）分析及因素分解 9 2。 2 劣勢(shì)（Weakness） 11 2。

3 機(jī)會(huì) （Opportunity） 12 2。4 威脅 （Threat） 12 2。

5 項(xiàng)目核心價(jià)值 13 第二章 項(xiàng)目定位 14 1、關(guān)鍵詞 15 2、定位策略的把握 16 2。1 定位的基準(zhǔn)原則 16 2。

2 定位的邏輯結(jié)構(gòu) 17 3、核心問題的提出 19 4、項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析 20 4。1 定位推導(dǎo)思路 20 4。

2 SWOT矩陣與CCTI交互分析 27 4。3 市場(chǎng)空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 28 5、項(xiàng)目定位（方案一） 30 5。

1 客戶定位 30 5。 2 物業(yè)檔次 33 5。

3 形象定位 35 5。4 文化定位 38 5。

5 案名推介 42 6、產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析 45 6。1 自身素質(zhì) 46 6。

2 賣點(diǎn)營(yíng)造 47 6。3 項(xiàng)目附加值分析 48 7、項(xiàng)目定位（方案二） 50 7。

1 項(xiàng)目主題定位 51 7。 2 項(xiàng)目推廣語(yǔ) 54 7。

3 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 55 8、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 56 8。1 整體均價(jià)定位 56 8。

2 價(jià)格調(diào)差 62 8。3 項(xiàng)目銷售價(jià)格逐步提升的比例及分析 65 8。

4 銷售折扣 65 第三章 市場(chǎng)攻擊策略——整合營(yíng)銷策略 66 1、CCTI營(yíng)銷性分析 68 1。 1 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（trend）營(yíng)銷性分析 68 1。

2 競(jìng)爭(zhēng)者（competition）營(yíng)銷性分析 69 1。3 消費(fèi)者（consumer）營(yíng)銷性分析 71 1。

4 片區(qū)與項(xiàng)目（item self）營(yíng)銷性分析 72 2、HEB品牌體驗(yàn)營(yíng)銷模式 73 2。 1 HEB模型內(nèi)涵 73 2。

2 本營(yíng)銷模型可以分為四個(gè)步驟： 74 2。3 HEB價(jià)值最大化?速銷模型之14類的策略庫(kù) 74 3、本案營(yíng)銷戰(zhàn)略構(gòu)想 78 3。

1 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略構(gòu)想： 78 3。2 打動(dòng)客戶的幾個(gè)主要理由 79 4、市場(chǎng)攻擊策略——整合營(yíng)銷策略 81 4。

1 HEB模型在本項(xiàng)目中的運(yùn)用 81 4。2 銷售推廣概念的詮釋和運(yùn)用 82 4。

3 形象推廣策略 84 4。4 廣告策略 88 4。

5 媒體策略 91 4。6 物管策略 93 4。

7 價(jià)格策略 93 4。8 銷控策略 99 4。

9 客戶關(guān)系策略 99 4。 10 “口碑傳銷”式的銷售策略 101 。

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7.怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容： （一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容： （一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。 二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂"知己知彼、百戰(zhàn)不殆"。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 （三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略： （一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備： 1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人； 3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶； 4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃； 11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍； 12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題--如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程。

8.整合營(yíng)銷的落地方案怎么寫

營(yíng)銷方案：

推廣的目的是為了獲取客戶，營(yíng)銷的目的是為了能提高客單價(jià)。讓來(lái)到平臺(tái)的客戶愿意信任和購(gòu)買，購(gòu)買以后能買更多，再讓客戶帶著人來(lái)買。以此循環(huán)的營(yíng)銷，也就是我們常說(shuō)的商業(yè)模式。把營(yíng)銷方案準(zhǔn)備好，引導(dǎo)客戶成交，引導(dǎo)客戶買更多，引導(dǎo)客戶轉(zhuǎn)介紹的步驟完整準(zhǔn)備充分以后，我們推廣花出去的每一分錢都是值得的。是幫我們把一元當(dāng)十元花。

如果尚未考慮這些問題就開始推廣，那么推廣成本只會(huì)居高不下，很難能輕松實(shí)現(xiàn)自動(dòng)運(yùn)作的一套流程。也有專門做單品的品牌，只硬廣推廣產(chǎn)品。一般這樣也是可行的，但是這個(gè)被推廣的產(chǎn)品一定是非常高利潤(rùn)的，否則沒有誰(shuí)燒得起廣告。

廣告既能直接帶來(lái)財(cái)富的增長(zhǎng)，但是同時(shí)也能燒光你的家底。很多創(chuàng)業(yè)者融資以后不斷燒錢，其實(shí)就是燒廣告。模式和變現(xiàn)都未搞熟悉，搞明白就燒錢，最后燒得只留一地雞毛。高興了廣告服務(wù)商，搞死了一堆創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家。

落地頁(yè)方案：

落地頁(yè)是啥？落地頁(yè)就是客戶看到的內(nèi)容，現(xiàn)實(shí)中可能是直觀的產(chǎn)品，可能是一個(gè)炫酷的PPT，也可能是你本人的演說(shuō)。在網(wǎng)上能看到的只能是圖文、視頻、聲音。所以落地頁(yè)做的就是你要打動(dòng)你目標(biāo)客戶的內(nèi)容。它可以由圖片，文字，視頻，聲音中任何一個(gè)單一或者組合而成。

一般落地頁(yè)都遵循著一套銷售邏輯，什么樣的銷售邏輯呢？

簡(jiǎn)單舉例一個(gè)流程：“開場(chǎng)白—產(chǎn)品特點(diǎn)展示—挖掘用戶需求—介紹產(chǎn)品—解決疑異—解決信任—案例刺激—成交”，這樣一套流程來(lái)做充分的推廣和說(shuō)詞。不信你可以去看看天貓做得不錯(cuò)的描述是不是也是這樣的一個(gè)流程做的詳情頁(yè)。跟我分享的流程可能有出入，但是大同小異，因?yàn)楫a(chǎn)品不一樣，說(shuō)辭套路就會(huì)不同。

落地頁(yè)分兩塊：第一塊是廣告圖，因?yàn)榇蠖鄶?shù)用戶是否會(huì)更多了解詳情是第一句話或者第一張圖，第一段內(nèi)容打動(dòng)了他。

第二塊才是上面分享的詳情的策劃和制作。

推廣方案：

推廣一定是要多樣式的，因?yàn)楸娍陔y調(diào)，如果只有單一的一種推廣或者一個(gè)渠道，你可能連怎么死的都不知道。就像我們自己的業(yè)務(wù)，我們也直接投放百度和360的廣告，我們也開展分享課程吸引更多客戶群體，我們也分享干貨經(jīng)驗(yàn)吸引客戶群體等等，多面性推廣，使得不同的客戶，在不同的地方都能找的到我們。這個(gè)推廣就是做到位了，那么業(yè)務(wù)自然不會(huì)太差。

推廣還得找準(zhǔn)客戶群體，比如目標(biāo)客戶是男還是女，年齡層次，喜樂愛好，職業(yè)，收入等等。通過目標(biāo)客戶的屬性分析以后再選擇推廣渠道而為。比如我們的客戶群體是企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者，我肯定考慮在搜索引擎推廣，B2B平臺(tái)推廣，商業(yè)學(xué)習(xí)平臺(tái)，營(yíng)銷管理學(xué)習(xí)交流平臺(tái)，財(cái)經(jīng)資本交流平臺(tái)等獲取客戶資源。