二手土地交割(二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些)

1.二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2.)房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

2.二手房過戶交割時要注意哪些問題

買二手房最后一道程序就是交房，如不注意交房的細節(jié)問題，會引起許多糾紛和后遺癥。同時，交房意味著房屋的轉移占有，買方只有在取得了權利占有（取得房產證）和轉移占有（交房）后，才能取得房屋的全部權利，買方程序至此才全部結束。

買方在二手房交房時要著重注意以下問題

1、設施設備清點

在簽訂房地產買賣合同時，將設施設備的品牌、成色、數量以及能否正常使用寫清楚，交房時按照合同約定清點。這些設備一般有：空調、抽油煙機、熱水器、燈具等。

2、水、電、煤清點及過戶

買賣雙方一同到自來水、電力、煤氣公司辦理過戶手續(xù)，并向工作人員詢問有無其他欠費，如有則要求賣方補交。

特別注意：在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問賣方是否欠費，這些欠費可能是賣方以前拖欠的費用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計起來相當高）。

3、有線電話、寬帶過戶

上家持開戶卡，雙方至交費處辦理更名手續(xù)，同樣要繳清欠費。

4、維修基金過戶

一般上家都贈送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。

5、物業(yè)服務費結清

買方陪同賣方至物業(yè)公司辦理物業(yè)更名手續(xù)時交納，一般由賣方交至交房當月，交房次月開始由買方交納。

6、戶口遷移

雙方可一同至房屋所在地派出所詢問房屋內的戶口情況。如仍有戶口，買方可根據買賣合同約定追究賣方責任。

7、清點鑰匙

賣方交給買方的鑰匙包括：房間鑰匙，單元大門鑰匙，防盜門鑰匙，信箱鑰匙等。

8、簽署《房屋交接書》

《房屋交接書》將上面7個環(huán)節(jié)以書面形式固定下來，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書是交房手續(xù)的最后一個程序，不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時發(fā)現某些方面不符合合同規(guī)定，也應當在房屋交接書中注明，為將來追究上家的責任留下依據。

3.二手房物業(yè)交割流程及注意事項有哪些?

在物業(yè)交割環(huán)節(jié)只要遵循以下五個步驟，將會給購房者帶來極大的方便。

第一步，在物業(yè)交割前，需要通知出售業(yè)主騰空房子；如果有租戶的，需要約租戶到場。 第二步，清點設施、清點欠費。

由于二手房一般都被上家裝修和使用過，而在出售時對裝修和一些設備通常都是贈送的，因此，應當在簽訂房地產買賣合同時，就將設施設備的品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，交房時按照合同約定清點。這些設施設備一般有：空調、抽油煙機、熱水器、燈具，分別注明數量和品牌。

對原房屋產生的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結清，買賣雙方都要在物業(yè)交割單上簽字備檔，買方需要向原業(yè)主索要各項費用交齊的發(fā)票； 第三步，向出售業(yè)主領取房屋鑰匙，并進行門鎖更換； 第四步，買方與該套房屋的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)供暖合同》。 第五步，確認無誤，結清尾款。

4.二手房物業(yè)交割時有哪些注意事項?

二手房物業(yè)交割注意事項 1。

維修基金余額的結算與更名 買賣雙方應在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。

由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

2。水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù) 水電等物業(yè)費糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。

雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

3。房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 正常情況下，附屬設施的驗收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

5.二手房物業(yè)交割注意事項有哪些?

1。

維修基金余額的結算與更名買賣雙方應在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。

由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是送的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

2。水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù)水電等物業(yè)費糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。

雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

3。房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收正常情況下，附屬設施的驗收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收。

6.房屋交割時應注意哪些事項呢

一、房屋附屬設備要驗收 一般來說，買家在交房時都會對房屋附屬設備進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收。一般合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌等賣家不能違約。

二、費用要結清 買家在收房時需檢查賣家是否已經結清了房屋的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業(yè)管理費等等。 而賣家需確認已將各項費用都結清了，雙方才可辦理相關的過戶手續(xù)，否則，買家將有承擔不必要費用的風險。

三、戶口須遷出 買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。

如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。 四、質量問題細排查 由于二手房一般已有一定的歷史，所以買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。

例如，門、窗是否密封，有無破損；水、電、開關等，能否正常使用；用水通道是否暢通等等，如果出現問題，要在收房之前與賣家協(xié)商，賣家也需要時請告知，并協(xié)議如何進行維修，以免產生糾紛。 五、收樓證明備齊全 買家收房時要檢查驗房屋交付使用的各種證件是否齊備，對于一些收房費用，也必須清晰地知道賣家是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

另外，水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業(yè)管理費等過戶的單據也應備齊全，以免將來不能享受相關服務。 六、《房屋交接書》要簽署 收了鑰匙并結清尾款之后，千萬不要忘記一個步驟，那就是簽署《房屋交接書》。

賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點，如果忽視了，將來可能會影響到雙方對違約責任的承擔。

7.二手房物業(yè)交割需注意 八大事項您辦好了嗎

購買二手房注意事項：

1、房屋產權是否明晰：有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續(xù)是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠。有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

8.二手房物業(yè)交割怎么做,需注意哪八個要點

二手房買賣在物業(yè)交接時需要注意以下兩點：

一、二手房物業(yè)交接流程：

1、與原業(yè)主約定具體的交接時間；

2、購房者、業(yè)主、中介公司服務人員三方同時到場；

3、查看水、電、氣余量并確定無欠費；

4、需要的話可以將水電氣余量折合成現金付給原房主；

5、檢查水、電、氣設備是否可以正常使用；

6、檢查原房主留下的家具、電器的完好度；

7、檢查各個房間的質量；

8、原房主將水電氣卡、房卡、房間鑰匙、車位鑰匙交付給購房者；

9、購房者、業(yè)主、中介公司服務人員三方一起到物業(yè)公司結清原房主的應付費用；

10、由物業(yè)公司提供結清證明并交付購房者保管；

11、更改物業(yè)公司業(yè)主檔案、信息；

12、按照合同約定的其他條款完成其他特別約定；

13、留好購房合同、原房主與中介人員的聯系方式就完成了整個交接步驟；

二、二手房物業(yè)交接注意事項：

(1)結清水表賬單

交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

(2)告知電表狀況

在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。

(3)協(xié)助煤氣過戶

按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議

有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。

(5)結清電話費

有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續(xù)。

(6)協(xié)助有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續(xù)。

(7)結算維修基金

按照相關規(guī)定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

(8)附屬設施

一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

(9)遷移戶口

買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

總之，物業(yè)交割在房屋交易環(huán)節(jié)起到至關重要的作用，如果此環(huán)節(jié)被疏忽，將會為消費者的未來居住生活造成比較大的麻煩，對于購房客戶來說，可能面對水電煤氣入戶的麻煩，對于賣房者，如果拖欠費用也有可能面臨法律糾紛。

9.買二手房物業(yè)交割要注意哪些細節(jié)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。

再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

10.購買二手房須知 物業(yè)交割需要注意什么

一、注意事項如下：

1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）

2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）

3、交易房屋是否在租

（須注意：買賣不破租賃）

4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）

5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）

6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。

7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）

8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房）

9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）

10、合同約定是否明確

（違約賠償責任）

如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！

二、二手房買賣流程共分為買方按揭貸款購房和買方全款購房兩種情況，分別的具體流程如下：

（一）買方按揭貸款購房

1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）

2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）

3、向賣方支付定金并預留房屋尾款

4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件

5、銀行發(fā)放貸款

6、雙方共同去做物業(yè)交割

7、向賣方支付尾款

（二）買方全款購房

1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）

2、買方支付賣方定金

3、雙方共同去做房屋過戶

4、雙方共同去做物業(yè)交割

5、買方全款付清給賣方