全款買二套房(全款購買二手房需要注意什么)
1.全款購買二手房需要注意什么
全款買二手房注意事項如下：
一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介
如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。
二、實(shí)地考察房屋情況
1、房屋自身建筑情況
如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
2、房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。
三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰
1、看房產(chǎn)證。
(1)有沒有房產(chǎn)證。 沒有的直接PASS，沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。
(2)看房主是誰。 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。
(3)看房屋有沒正在貸款。 有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。
2、看土地證。 有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。
劃撥地的房，能無限期使用（政府不收回的話），但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔(dān)。
3、去房管局核實(shí)，做系統(tǒng)的產(chǎn)調(diào)。
4、看房子是否在租。 如果在租狀態(tài)要提前協(xié)商解決辦法，不然會很被動。
四、交易前要注意的問題
1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：
有些房主在賣房子時，有些費(fèi)用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。
(1)水費(fèi)。
要問賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
(2)電費(fèi)。
要問賣家是否已付清電費(fèi)，可以向他要交房日上個月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
(3)煤氣費(fèi)。
(4)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。
去物業(yè)公司問，有沒有欠啥錢。
2、注意遷移戶口問題。
有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買（這種事，真還聽過不少）。
因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。
五、簽訂合同時的注意事項
1、合同的建立：
房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成最后的同一。
2、約定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。
3、過戶：
①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。
②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。
二手房交易稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。
③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字，老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。
④戶口遷出：上一大點(diǎn)的最后一個問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時限。
4、明確違約責(zé)任：
(1)合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
(2)每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金
(3)定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。
2.購第二套房程序及注意事項
購買第一套房子和第二套房子的流程是一樣的如下： 買新房：提供身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水（已婚提供夫妻雙方資料）全款付款的話當(dāng)天把錢給了就可以了，按揭的話先交首付，二套房公積金首付3成，商業(yè)貸款首付4成。
到銀行簽訂貸款合同；銀行放款；還月供；買二手房：簽訂買賣合同準(zhǔn)備資料身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、（已婚提供夫妻雙方資料）；全款到房管局辦理過戶手續(xù)就可以了；按揭的話先到銀行簽訂貸款合同；銀行審核通過后辦理過戶；過戶后把產(chǎn)權(quán)證拿到銀行；二套房公積金首付3成，商業(yè)貸款首付4成。；銀行放款；還月供；。
3.二套房貸的注意事項有哪些
第一類：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房的人群 解析：根據(jù)“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以a家庭以兒子的名義申請貸款購房時，會按照二套房政策執(zhí)行的，即需首付50%、利率上浮1。
1倍。如果買掉這套房產(chǎn)再貸款購房的話，則可以算按執(zhí)行首套房貸款政策。
第二類：婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房的人群 解析：因?yàn)槟壳般y行對二套房的認(rèn)定是既認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到借款的貸款紀(jì)錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認(rèn)定為二套房。 第三類：個人名下有全款購買住房，再貸款購房的人群 解析：只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認(rèn)定為二套房的，按照首付50%，利率上調(diào)1。
1倍的貸款政策執(zhí)行。 第四類：個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房的人群 解析：目前銀行對二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒有住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款紀(jì)錄，所以之前貸款購買房產(chǎn)出售后，再購買時也會被算作二套房。
第五類：首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款的人群 解析：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過貸款紀(jì)錄，不論結(jié)清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算做二套房，所以，如使用公積金再購房的話，首付比例為50%。 因此，在各商業(yè)銀行對二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，購房者面對以上五種情況時需要格外注意。
4.請教,全款買二手房怎么個流程
全款買二手房的流程是：客戶資質(zhì)審核→簽署買賣合同→交件→網(wǎng)簽→資金托管→遞件、核稅→繳納稅費(fèi)→取證→托管解凍→物業(yè)交割。
二手房詳細(xì)流程：
1、網(wǎng)簽
由中介促成的交易，必須通過中介的電子密匙網(wǎng)簽合同，中介促成合同又讓買賣雙方自行網(wǎng)絡(luò)簽約屬于違反行業(yè)操作規(guī)范的行為，買賣雙方應(yīng)該警惕。若是個人與個人達(dá)成的二手房交易，沈小姐建議買賣雙方在家庭電腦就可以完成網(wǎng)簽并打印合同，如家里沒有打印機(jī)可憑網(wǎng)簽編號在交易登記中心現(xiàn)場打印合同即可。
2、遞件
交易雙方帶上網(wǎng)簽合同可取號遞件。在受理窗口提交房產(chǎn)證、雙方身份證及網(wǎng)簽合同等資料后可獲得收件收據(jù)，收件收據(jù)上會做出繳稅指引，指導(dǎo)買賣雙方到相應(yīng)的窗口繳稅。
3、完稅
買賣雙方到稅務(wù)窗口繳稅后取得完稅證明，完稅證明會打上房屋網(wǎng)簽合同的標(biāo)準(zhǔn)地址以及繳稅人的名字，買家應(yīng)付的稅費(fèi)為契稅，完稅證明會打上房屋地址以及買家的名字，但這絕非證明房屋已轉(zhuǎn)名；業(yè)主應(yīng)付的稅費(fèi)為個稅，完稅證明上會打上房屋地址以及業(yè)主的名字。買賣雙方完稅后憑完稅證明以及收件收據(jù)，可以回到遞件窗口換領(lǐng)受理回執(zhí)，受理回執(zhí)會注明領(lǐng)新證的日期，一般為7個工作日。shangeshgh
4、領(lǐng)新證
房管局對交易進(jìn)行審核后，一般在7個工作日內(nèi)出新證，新買家或者中介可以到窗口取證（按揭付款交易須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買家只付首期即獲得新房產(chǎn)證）。
