南京二手房交易流程(深圳二手房交易流程)
南京二手房交易流程
南京二手房交易流程
二手房買賣交易流程是很多南京二手房買房人關(guān)心的問題。在南京買房的流程圖是怎樣的呢?有關(guān)南京二手房交易流程如下，僅供參考
南京市二手房交易一般流程【1】
1,買賣雙方在經(jīng)紀(jì)人的協(xié)調(diào)下，達(dá)成基本的價(jià)格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細(xì)談;
2、買方準(zhǔn)備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產(chǎn)權(quán)人(含共有權(quán)人)準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證;(如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀(jì)人查詢并給出還款建議。
3、買賣雙方約定時(shí)間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜;
4、在經(jīng)紀(jì)公司見面協(xié)商買賣事宜(合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾不要隨便相信，應(yīng)該要求寫進(jìn)合同。
5、買方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時(shí)要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進(jìn)合同;賣方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時(shí)間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個(gè)工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀(jì)人說的貸款要10個(gè)工作日左右時(shí)間，除省市行公積金貸款需要20個(gè)工作日左右才下款外。
推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。
6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會(huì)有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項(xiàng)寫進(jìn)合同，同時(shí)還應(yīng)就房屋的戶口遷移時(shí)間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進(jìn)合同);
7、賣方在簽完合同時(shí)手里應(yīng)持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應(yīng)持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費(fèi)發(fā)票(不建議在簽定合同時(shí)就繳清中介費(fèi));
8、賣方將房屋的抵押解除(如果合同中約定由買賣雙方協(xié)力解押的話，買房的資金不要直接交給賣房，而應(yīng)三方一同到銀行將此款打進(jìn)賣方的還款帳戶，最好事前約定當(dāng)天就可以完成注銷抵押時(shí)再辦理。
9、約定申請產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間，中介在網(wǎng)上打印存量房交易申請書,三方一同到房地產(chǎn)交易市場辦理過戶手續(xù)(賣方產(chǎn)權(quán)人必須全部到場，并帶著身份證原件;買方帶身份證原件、首付款及貸款材料。
10、辦理完首付款交付給賣方或者是托管在交易市場手續(xù)后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過戶手續(xù)(交易收件單一般交由經(jīng)紀(jì)人保管，此時(shí)繳清中介費(fèi)或繳大半中介費(fèi)是合適的時(shí)間);
11、三方一同到銀行或者擔(dān)保公司辦理買方的貸款資格預(yù)審手續(xù)(南京市內(nèi)的貸款擔(dān)保、公證、土地證等手續(xù)費(fèi)總額一般為1300以內(nèi)，其中商業(yè)貸款為500元以內(nèi)，公積金或者組合貸款不會(huì)超過1300元。
此費(fèi)用由買方承擔(dān)，注意此費(fèi)用為上限，多交可視為被中介欺詐);
12、買賣交易審核10天后，三方一同到交易市場，買賣雙方交納各自稅費(fèi)后領(lǐng)取新證，并將新證及相關(guān)材料送銀行或者擔(dān)保公司辦理下款手續(xù)(如果首款是托管在交易市場的，此時(shí)可以由賣方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達(dá)。
13、賣方應(yīng)在尾款交付前將房內(nèi)戶口，水電物業(yè)等費(fèi)用結(jié)清;
14、銀行貸款下達(dá)后，三方應(yīng)先驗(yàn)收交割物業(yè)無誤再去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取下款存折、還款存折，賣方拿到全部房款，買方接受所有物業(yè)后宣告交易完成(一般情況下，此時(shí)視為中介服務(wù)的完畢時(shí)間。
15、買方過30天左右時(shí)間后去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取自己的產(chǎn)權(quán)證、土地證及貸款抵押合同等材料;
特別提醒:
1、 如果是沒有中介公司參與的買賣交易，流程中將中介方程序刪去即可;
2、沒有中介的交易，收件單一般應(yīng)交由賣方保管;
3、交易過程中,房款一般情況下最好監(jiān)管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處.
4、一定要注意貸款的下款時(shí)間:除省行公積金為20個(gè)工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達(dá)，所以合同中應(yīng)明確時(shí)間，不要給不良中介有機(jī)可乘;
5、 不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權(quán)利;
6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續(xù)。
就算是買賣雙方自己談好的交易，交給中介來辦理也會(huì)省心的多;
7、二手房的驗(yàn)收和交割是一次性完成的，所以在物業(yè)交割時(shí)必須加倍小心仔細(xì)，在這個(gè)過程中，好的經(jīng)紀(jì)人能給雙方很多有益的指導(dǎo)和幫助，有效解決現(xiàn)存的問題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱;
8、要意識到品牌公司里不代表都是優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，最好應(yīng)該選擇有經(jīng)紀(jì)資格證書、經(jīng)驗(yàn)豐富、被政府認(rèn)可并表彰過的經(jīng)紀(jì)人。
可以要求接待經(jīng)紀(jì)人出示資格證書，也可以上網(wǎng)查詢,南京官方的網(wǎng)址是njhouse .南京市存量房交易執(zhí)行網(wǎng)上備案程序,并對中介資格審查.不能網(wǎng)上備案的中介均為無資格經(jīng)營企業(yè),交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費(fèi)后再以個(gè)人身份申請過戶手續(xù),這樣不能保護(hù)自身的權(quán)益.
9、 南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)規(guī)定:沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的人沒有權(quán)利簽定房屋買賣合同;
10、鑒于目前國家調(diào)控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預(yù)見的政策調(diào)整之稅費(fèi)可以協(xié)商解決，協(xié)商不成依然按政策規(guī)定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。
如何辨別《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)?
一看封皮。
真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。
二看團(tuán)花。
真證分色清晰，立體感強(qiáng)，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。
三看權(quán)證用紙。
真證的內(nèi)頁紙張采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實(shí);假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。
四看防偽底紋。
真證的底紋為“房屋所有權(quán)證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，2000年后印制的權(quán)證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強(qiáng)，線條清晰;假證的底紋雖為“房屋所有權(quán)證”六字，但顏色深淺、色彩不統(tǒng)一，線條臃腫，有的還有斷線。
五看微縮文字。
2000年以后印制的權(quán)證內(nèi)頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個(gè)字母的大寫);假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。
六看建房注冊號。
真證的號碼是機(jī)器印制的32001,數(shù)字清晰，字體規(guī)范;假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。
七看發(fā)證機(jī)關(guān)印章。
真證是由機(jī)器套紅印制的“南京市房產(chǎn)管理局”行政公章;假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規(guī)范，印章粗糙。
八看流水編號。
真證的流水號是機(jī)器印制的，2000年后印制的權(quán)證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制(200×)”字樣;假證的編號是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。
二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要點(diǎn)
1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書;
2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，如果是已購公有住房或者是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，還要看政府對其上市出售的批準(zhǔn)書(是不是符合上市政策);
3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積、屋址是不是所交易的房屋所見情況相符;
4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，最好到房產(chǎn)局查詢或讓中介工作人員確認(rèn)真?zhèn)?
5、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房上市時(shí)已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與單位的比例分成;
6、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;
7、一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓;
8、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄情況;
9、成交價(jià)格，既該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是著明“部分成交價(jià)”則代表該成交價(jià)不單只是房屋，并且包括其他附屬物;
10、其他內(nèi)容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等;
11、權(quán)證上有沒有貸款記錄等
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。
至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)相關(guān)的證明文件。
包括:抵押合同，租約等。
二手房交易3要點(diǎn)
1:認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和完整性
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實(shí)性。
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。
筆者曾承辦過多起此類案件，有偽造產(chǎn)權(quán)證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。
上述案件雖然過錯(cuò)不在買房人，但卻使買房人買房不成反而陷于訟累。
2:戶口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個(gè)戶口遷移的問題。
房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口保留在房內(nèi)的道理。
若原房主遲遲不將戶口遷出，則會(huì)使購房人的戶口不能順利遷入，甚至?xí)绊懙阶优雽W(xué)等后繼問題。
即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會(huì)發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。
為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)該在簽定合同時(shí)，定好戶口遷移條款及逾期違約的責(zé)任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。
(一般壓尾款10%左右)
3:維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)算
上述各項(xiàng)費(fèi)用為2手房獨(dú)有，同時(shí)很容易被忽略。
也常常會(huì)出現(xiàn)很多解決起來很麻煩的問題。
比如賣房者此前把房子租給某人，停用了電話和有線電視，他就說沒有這些東西。
結(jié)果買房者住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，原房主多年前還欠電話費(fèi)，有線電視更是好多年未交費(fèi)。
而相關(guān)電信和廣電部門是按門牌裝電話和有線的，這樣買房者就很冤枉的背了“黑鍋”。
所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。
提醒:通過中介公司購買二手房屋四步走
第一步
購房者進(jìn)入中介公司門店，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。
而為其提供中介服務(wù)的中介公司業(yè)務(wù)人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證。
第二步
當(dāng)購房者已選擇合適的房屋并計(jì)劃購買時(shí)，中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費(fèi)者合法權(quán)益的根本保證，一定要認(rèn)真看清楚。
第三步
當(dāng)購房者決定購買中介公司所介紹的房屋前，中介公司業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)查閱并向購房者明示房屋的權(quán)屬情況，中介公司"不得為禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)"，同時(shí)，由三方共同簽定房屋買賣合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的可由中介公司協(xié)辦或自行選擇按揭公司代為辦理。
第四步
銀行按揭手續(xù)辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續(xù)，并按交易中心指定日期辦理過戶手續(xù)，交易即告完成。
中介公司良莠不齊 避免上當(dāng)七招有約
一、 要選擇合法的、信譽(yù)度高的中介公司
必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備"兩證":市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。
根據(jù)南京州市房屋管理局中介管理所規(guī)定，作為正規(guī)的房屋中介公司是必須將自己的《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》懸掛出來。
深圳二手房交易流程
深圳二手房交易流程
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。以下是小編為大家整理深圳二手房交易流程相關(guān)內(nèi)容，文章希望大家喜歡！
1、搜尋房源（買方）
想要買房子相信最開始的一步一定是對房源的搜尋，在這個(gè)階段推薦大家進(jìn)行用步步逼近的方式，首先在地圖上找到自己想要的地區(qū)/地鐵站或者要道附近的小區(qū)，大致了解周邊的配套情況。然后針對已經(jīng)有興趣的小區(qū)，到某家或者某殼網(wǎng)站（不是廣告但是這兩家的房源相對確實(shí)比較真實(shí)）上搜索二手房源，確定對應(yīng)小區(qū)可以供應(yīng)的戶型以及大概的價(jià)格區(qū)間。最后再聯(lián)系中介到小區(qū)實(shí)地看房和考察周圍情況。從而確定自己想要的房源。
對于房源的考察，除了房子本身的狀況，小區(qū)環(huán)境等硬條件，還需要考量房子的所需的稅款情況、賣方的信用情況等軟條件，可以和中介拿到不動(dòng)產(chǎn)證的照片、賣方的身份證號碼等信息，在深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)可以查詢房產(chǎn)的當(dāng)前情況，在中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)可以查詢賣方是否有失信等情況。
2、談價(jià)/簽訂買賣合同（買賣雙方）
確定了房源之后，可以由中介來聯(lián)絡(luò)對應(yīng)賣家，見面進(jìn)行價(jià)格談判，如果談妥價(jià)格之后，就簽訂正式的房屋買賣合同，以及與中介公司之間的服務(wù)合同。在談價(jià)過程中，除了中介幫你不斷的語言攻勢談下來的微弱價(jià)格之外，其實(shí)最核心的部分應(yīng)當(dāng)關(guān)注到賣家賣房的原因（可以提前和中介了解），實(shí)實(shí)在在的談判籌碼主要集中在何時(shí)能夠監(jiān)管首付，定金比例等和付錢的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)的問題上，越早能夠讓買家拿到越多的錢，對于一個(gè)動(dòng)輒幾個(gè)月的交易過程來說才是最實(shí)際的利益。對于合同的簽訂，一定要確認(rèn)兩方各個(gè)節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間要求，比如首付監(jiān)管時(shí)間要求、贖樓時(shí)間要求、過戶時(shí)間要求、正式交房時(shí)間要求等，這些節(jié)點(diǎn)在合同中的明確，才是保障能夠正常完成交易的關(guān)鍵。
3、首付資金監(jiān)管（買賣雙方）
簽訂合同后，根據(jù)約定的時(shí)間，首先要由買方將首付準(zhǔn)備好，存入一個(gè)準(zhǔn)備進(jìn)行貸款的銀行的賬戶，并與賣方（或者賣方委托的擔(dān)保公司）一同前往貸款銀行進(jìn)行第三方資金監(jiān)管和貸款的申請。辦理成功后（大約需要處理1周左右時(shí)間），銀行將會(huì)出具一份貸款承諾函，用于證明一旦提供了房產(chǎn)證等抵押物，銀行就會(huì)發(fā)出該筆貸款。這份承諾函也將作為證明，輔助下一步的進(jìn)行。
3、贖樓/提供房產(chǎn)證（或不動(dòng)產(chǎn)證）（賣方）
如果賣方的房子處于抵押狀態(tài)（還在還房貸或者是用于進(jìn)行了其他貸款），需要賣方將貸款還清，把房子的.抵押狀態(tài)解除，也就是俗稱的贖樓。贖樓目前一般的操作是由中介公司找到一些擔(dān)保公司，擔(dān)保公司在收到上一步銀行出具的貸款承諾函之后，會(huì)借出一筆資金給賣方用于還清剩余貸款，賣方可以在承諾函出具后提前向銀行提出提前還款申請，并在收到擔(dān)保公司的借款后還入對應(yīng)賬戶。最終銀行收到還款后，將會(huì)把抵押的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證返還給賣方，此時(shí)即可以進(jìn)行過戶。要注意，擔(dān)保公司借出的費(fèi)用，一般將會(huì)從買方付出的買房款中扣除，由于費(fèi)用借出一直到全部買房款都進(jìn)入賣方賬戶中間有一段時(shí)間，因此擔(dān)保公司會(huì)收取額外的利息，這部分利息也就是俗稱的贖樓費(fèi)，根據(jù)合同協(xié)商可以由買方或者賣方承擔(dān)。
當(dāng)然如果原本賣方的房子就不處于抵押狀態(tài)，那么就無須這些復(fù)雜步驟，也不需要額外付出贖樓費(fèi)，則可以直接進(jìn)入下一步
5、注銷抵押/過戶（買賣雙方）
處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，在銀行將房產(chǎn)證返還后在不動(dòng)產(chǎn)登記中心依舊處于抵押狀態(tài)，因此該步驟首先需要賣方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，注銷原本的抵押狀態(tài)（需要銀行工作人員配合，但是一般銀行工作人員都在不動(dòng)產(chǎn)登記中心有駐點(diǎn)辦公人員，因此不需要單獨(dú)去安排），然后買賣雙方再進(jìn)行過戶的申請。過戶申請?zhí)峤缓竽壳爸恍枰幚?個(gè)工作日，即可完成。
同樣如果原本賣方?jīng)]有抵押狀態(tài)，則可以直接進(jìn)行過戶。
6、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證/抵押貸款（買方）
過戶完成后，買方可以根據(jù)回執(zhí)時(shí)間，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證，這時(shí)候也會(huì)在現(xiàn)場進(jìn)行繳稅，將相關(guān)稅款付清后才能夠拿到證件。領(lǐng)取證件后一般現(xiàn)場就直接進(jìn)行抵押登記，將不動(dòng)產(chǎn)證直接抵押給銀行工作人員。因此考慮到后續(xù)需要使用不動(dòng)產(chǎn)證的情況，拿到證件后進(jìn)行拍照或者掃描留存電子件。
銀行收到不動(dòng)產(chǎn)證之后，當(dāng)天將會(huì)先將已經(jīng)凍結(jié)在銀行的首期款劃轉(zhuǎn)到賣方的收款賬戶，并開始處理貸款放款。
7、貸款放款/正式交房
抵押登記后，銀行需要處理一段時(shí)間才能夠?qū)①J款部分發(fā)放到賣方賬戶（一般約為兩周左右，受貸款政策影響），賣方收到貸款部分后，應(yīng)當(dāng)正式與買方對房子進(jìn)行交割，除了房門鑰匙、小區(qū)出入卡之類的交割，比較重要的是水電燃?xì)鈱拵У认嚓P(guān)賬戶的交割。深圳目前水電燃?xì)饩梢栽诰€進(jìn)行過戶，需要賣方提供相應(yīng)的客戶編號或者戶號之類的編碼作為依據(jù)。
至此你就終于獲得了你心愛的家。