萬(wàn)科商鋪營(yíng)銷(商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案)

1.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案

北 奧 公 館 營(yíng)銷推廣策略報(bào)告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項(xiàng)目SWOT分析 1.1優(yōu)勢(shì) ? 位于奧運(yùn)核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫(kù) ? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施 1.2劣勢(shì) ? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離 1.3機(jī)會(huì) ? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間 ? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大 ? 市政及配套設(shè)施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說(shuō)明 我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明 ? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離 2.3本項(xiàng)目銷售周期說(shuō)明 本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。

根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月 第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月 第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月 第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月 2.4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說(shuō)明 本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務(wù)明細(xì)表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10 強(qiáng)銷期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強(qiáng)銷期 2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤(pán)期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計(jì) 486 3、推廣策略 3.1本項(xiàng)目客戶群特征 ? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活 ? 在中關(guān)村區(qū)域工作 ? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購(gòu)房更加理性 ? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3.2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 ? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì) 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào) 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫(kù)，節(jié)省空間 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心 ? 區(qū)域內(nèi)稀缺性 ? 項(xiàng)目較高的升值空間 3.3賣點(diǎn)整合 區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調(diào)，。

2.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案

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商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案篇一：商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案226429921德山商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案策略篇-、前言二、項(xiàng)目檢視1、市場(chǎng)深度分析2、目標(biāo)群體分析3、項(xiàng)目定位●產(chǎn)品定位●市場(chǎng)定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價(jià)2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道5、操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營(yíng)銷策劃基本原則六、項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程”計(jì)劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目整體價(jià)格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項(xiàng)目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機(jī)構(gòu)及成本●組織機(jī)構(gòu)●激勵(lì)機(jī)制2、銷售文書(shū)準(zhǔn)備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語(yǔ)3、各階段推出計(jì)劃4、費(fèi)用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開(kāi)盤(pán)前廣告進(jìn)程7、廣告效果評(píng)估策略篇前言：溆浦的商業(yè)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的成長(zhǎng)期，我司將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的工作過(guò)程。力求緊密結(jié)合德山商業(yè)廣場(chǎng)銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求營(yíng)銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。項(xiàng)目檢視（一）項(xiàng)目深度分析？整體市場(chǎng)狀況溆浦商業(yè)經(jīng)過(guò)歷史的發(fā)展，在購(gòu)物模式、競(jìng)爭(zhēng)格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。德山商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)

3.商鋪的營(yíng)銷策劃怎么寫(xiě)

西湖花園商鋪營(yíng)銷策劃提案 一 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目位于漳浦縣新的規(guī)劃中心——龍湖路的中間地段，從西湖公園南大門(mén)到實(shí)驗(yàn)二小，直面實(shí)驗(yàn)二小。從地理位置這一角度來(lái)看，目前此地段繁華程度不夠，而且已建成商鋪還未形成市場(chǎng)規(guī)模。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)主題和商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。 （一）項(xiàng)目定位的SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1） 區(qū)位：本項(xiàng)目位于漳浦未來(lái)的城市商業(yè)副中心，東西貫通，交通便捷。 2） 規(guī)劃：是目前漳浦縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。 3） 硬件：項(xiàng)目所在的龍湖路寬度將達(dá)24米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。 4） 理念：營(yíng)造出與漳浦縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念。 5） 人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來(lái)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展 項(xiàng)目劣勢(shì)： 1） 項(xiàng)目在漳浦縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來(lái)的價(jià)值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。 2） 項(xiàng)目的對(duì)面是實(shí)驗(yàn)二小，對(duì)專營(yíng)市場(chǎng)的形成起了一定的沖淡作用。 3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷售和租賃價(jià)格相對(duì)老城過(guò)高，使這些商戶在投資上形成一些困難。 4） 在地理位置上，老城的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 1） 目前，漳浦縣城內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。 2） 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。 3） 現(xiàn)有漳浦市場(chǎng)的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。 4） 老城經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 5） 對(duì)于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。 6） 現(xiàn)在漳浦市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。 7） 現(xiàn)在漳浦縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率

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4.如何制定店面營(yíng)銷方案

制定所有的營(yíng)銷計(jì)劃都要以歷史數(shù)據(jù)為主要參考依據(jù)，公司的整體數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源于日常工作中各部門(mén)的數(shù)據(jù)記錄與整理，主要參照環(huán)比、同比、銷售數(shù)據(jù)總結(jié)等，具體需要以下幾方面的數(shù)據(jù)：1、單店銷售額和整體銷售額的分析：2、單店銷售量與整體銷售量的量化分析。

3、區(qū)域分析和季節(jié)性分析。4、產(chǎn)品線分析與價(jià)格體系分析。

5、以往的訂貨計(jì)劃分析。6、往年的拓展計(jì)劃和新開(kāi)店任務(wù)完成情況數(shù)據(jù)參照。

綜合以上的數(shù)據(jù)參照，再結(jié)合財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)的三大報(bào)表，不僅可以找出以往工作中存在的問(wèn)題，同時(shí)也可以找出今后工作的出發(fā)點(diǎn)，透過(guò)數(shù)據(jù)看到各項(xiàng)數(shù)字所體現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)，透過(guò)數(shù)據(jù)分析看到經(jīng)營(yíng)情況，判斷經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題點(diǎn)，并做出合理有效的調(diào)整，為制定行之有效的營(yíng)銷計(jì)劃奠定參照基礎(chǔ)。公司的營(yíng)銷計(jì)劃一般是由直營(yíng)與加盟兩部分組成。

直營(yíng)店的營(yíng)銷計(jì)劃制定1、根據(jù)往年的銷售額結(jié)合明年的企劃與訂貨情況，做好區(qū)域內(nèi)全年的銷售額預(yù)估。往年的數(shù)據(jù)比對(duì)要細(xì)化到單店，要考慮各店的實(shí)際情況，銷售前幾名的店已沒(méi)太多增長(zhǎng)空間，真正有上升空間的店是那些處在業(yè)績(jī)中游的店。

在制定各店明年的增長(zhǎng)值時(shí)，一定要參考明年的各季節(jié)的企劃，做好各單店的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)估后，才可以累加起來(lái)做整體的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)估，切實(shí)合理的增長(zhǎng)百分比，是分公司明年的戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分。2、結(jié)合預(yù)算，核算直營(yíng)系統(tǒng)全年的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支。

公司的年度預(yù)算會(huì)因各類開(kāi)支產(chǎn)生一個(gè)相應(yīng)的盈虧平衡點(diǎn)，初期的公司一般會(huì)以減虧或平虧為出發(fā)點(diǎn)設(shè)立銷售目標(biāo)，而成熟期的公司則會(huì)以盈利增長(zhǎng)百分比做營(yíng)銷計(jì)劃的年度目標(biāo)，盈虧平衡點(diǎn)都很重要的參考值。我在做費(fèi)用開(kāi)支這項(xiàng)工作時(shí)，一般是分兩步走，第一種是按正常的消耗做一個(gè)統(tǒng)計(jì)，另一種是由各部門(mén)進(jìn)行節(jié)支挖掘，提報(bào)上來(lái)后再由老總與各部門(mén)進(jìn)行節(jié)支論證，許多開(kāi)支只要進(jìn)行合理的規(guī)劃都能有很大的節(jié)約值，將節(jié)約后的開(kāi)支納入預(yù)算，再產(chǎn)生一個(gè)新的盈虧平衡點(diǎn)，從而生成一個(gè)新的年度銷售計(jì)劃做為明年的門(mén)檻值。

例1：異地城市有4個(gè)店，在季尾要返20個(gè)方貨品，如果委托物流公司每個(gè)方的運(yùn)費(fèi)160元，總計(jì)要3200元。再加上裝卸費(fèi)和短途運(yùn)費(fèi)最少也得3600元。

如果包貨運(yùn)專車，運(yùn)輸費(fèi)用是單程2000元，因?yàn)榛爻淌强张?，所以費(fèi)用很難談下來(lái)。但如果來(lái)回都有貨品，回程運(yùn)費(fèi)就可以打6--7折，3400元就可以解決來(lái)去的問(wèn)題。

當(dāng)時(shí)我們?cè)谛缕烽_(kāi)季時(shí)都包貨運(yùn)車輛送去，卸下新貨的同時(shí)再裝上要返倉(cāng)的過(guò)季貨品，以往3600元的單程運(yùn)費(fèi)現(xiàn)在只要3400元，就解決了來(lái)去的問(wèn)題，僅這一項(xiàng)就可以為公司年節(jié)支幾萬(wàn)元。關(guān)于直營(yíng)系統(tǒng)的開(kāi)支，盡量由直營(yíng)系統(tǒng)自行做到收支平衡，不要覺(jué)得都是公司的事，就把加盟與直營(yíng)的開(kāi)支混在一起。

直營(yíng)系統(tǒng)有時(shí)要通過(guò)促銷來(lái)輔助銷售，提高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。在這里要說(shuō)明一下，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)要相對(duì)應(yīng)毛利率的增長(zhǎng)，沒(méi)有毛利率的流水貢獻(xiàn)對(duì)有銷售保底的百貨店有用，但對(duì)以租金為主的地店與MALL店，則屬于成本與貢獻(xiàn)度不匹配狀態(tài)。

制定直營(yíng)年度計(jì)劃實(shí)則就是制定各店明年的銷售計(jì)劃，一定要符合各店的實(shí)際情況，既不可以為了表決心冒高，給員工制定一個(gè)根本不可能完成的目標(biāo)，讓員工失去信心。也不能給為求穩(wěn)妥制定一個(gè)過(guò)低的目標(biāo)，讓員工沒(méi)有壓力。

3、二次評(píng)估直營(yíng)的全年銷售計(jì)劃，從單店的角度分解到季節(jié)、月份，調(diào)整后生成直營(yíng)系統(tǒng)全年銷售計(jì)劃。銷售計(jì)劃落實(shí)到季節(jié)、月份，要結(jié)合地域的銷售情況、各單店所處渠道平臺(tái)的企劃方案、產(chǎn)品季節(jié)的淡旺季分配、所訂貨品的分配情況、季節(jié)性產(chǎn)品的價(jià)格帶等因素都是輔助參考值。

要從各單店實(shí)際的銷售情況出發(fā)，生成合理的銷售計(jì)劃與年度增長(zhǎng)百分比。做一些走量的低毛利促銷活動(dòng)，不但拉高流水還可以減少一定的庫(kù)存，減少的庫(kù)存量降低了未來(lái)的跌價(jià)損失，實(shí)實(shí)在在的促進(jìn)年度計(jì)劃達(dá)成。

但促銷活動(dòng)在銷售額的體現(xiàn)上不要看得過(guò)重，日常的銷售業(yè)績(jī)才是你全年銷售計(jì)劃的基本參考值，促銷只是輔助你完成年度計(jì)劃。反之，如果你去年的業(yè)績(jī)中有些是靠促銷活動(dòng)沖上去的，那么在做明年的計(jì)劃時(shí)也要比對(duì)這部分的流水額，才可以更做出更精確的開(kāi)年銷售計(jì)劃。

加盟拓展全年?duì)I銷計(jì)劃的制定加盟商的訂貨情況直接關(guān)系著公司的盈利情況。傳統(tǒng)的定貨會(huì)前的走訪洽談、督促開(kāi)店也無(wú)非是為了穩(wěn)定或增加業(yè)績(jī)。

在做加盟部分年度計(jì)劃前，日常對(duì)加盟商營(yíng)運(yùn)輔導(dǎo)和幫助，將會(huì)穩(wěn)定其在明年的銷售決心與發(fā)展思想。未來(lái)的加盟發(fā)展路線肯定會(huì)從服務(wù)式加盟管理，發(fā)展成為利益共同體的模式，加盟商與生產(chǎn)廠家必須達(dá)到同呼吸共命運(yùn)才會(huì)讓品牌在競(jìng)爭(zhēng)中存活下去。

1、現(xiàn)有加盟商完成銷售計(jì)劃的完成情況測(cè)評(píng)。要統(tǒng)計(jì)去年甚至近幾年加盟商的訂貨情況、提貨情況、銷售情況，這三種情況是否完成了公司制定的目標(biāo)值，完成率是多少，要實(shí)事求是的測(cè)評(píng)加盟商的發(fā)展?jié)摿?，從而生成年度增長(zhǎng)百分比。

通過(guò)測(cè)評(píng)加盟業(yè)績(jī)來(lái)做初步的加盟利潤(rùn)分析。良性的渠道加盟絕不是給加盟商硬加任務(wù)的，庫(kù)存的增加最影響加盟商的未來(lái)合作的心態(tài)。

2、根據(jù)公司的加盟目標(biāo)來(lái)制定拓展計(jì)劃與提升計(jì)劃。關(guān)于直營(yíng)的營(yíng)銷計(jì)劃我們?cè)谏习氩糠忠呀?jīng)制定完成，。

5.商業(yè)地產(chǎn)如何策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃中商鋪定價(jià)的操作程序和方法 1、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。

如：Y億元。 2、憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。

原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。

3、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。

（此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同） 公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) 4、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù) 公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) 5、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。

層別總價(jià)等。

6.（工作）房產(chǎn)策劃與商鋪營(yíng)銷

建議做房地產(chǎn)策劃。

房產(chǎn)策劃偏向管理，商鋪營(yíng)銷偏向?qū)嵺`，一般來(lái)說(shuō)都是從銷售開(kāi)始做起，然后是銷售主管，銷售經(jīng)理等，除了特別大的公司，策劃和銷售經(jīng)理干的活基本一樣，了解市場(chǎng)定位，確定營(yíng)銷方案等等。 房地產(chǎn)策劃前期可能工資會(huì)少一些，但努力的話一年后工資會(huì)很高，現(xiàn)在好一點(diǎn)的房產(chǎn)策劃年薪都在20萬(wàn)以上。

如果項(xiàng)目好一年幾十萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題，有6年以上經(jīng)驗(yàn)，且能力突出，百萬(wàn)年薪?jīng)]問(wèn)題。底薪+項(xiàng)目總提（萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之三）。

做房地產(chǎn)銷售很鍛煉人，一般的房產(chǎn)策劃都是房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)行過(guò)去的，因?yàn)閷?duì)它比較熟悉。所以從產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)房產(chǎn)策劃比較容易。

房產(chǎn)銷售經(jīng)理的底薪?jīng)]有策劃高，但提成比策劃高，但策劃可以那幾個(gè)項(xiàng)目的總提，要看你公司的實(shí)力和你的能力了。

7.你好,我朋友有個(gè)商場(chǎng)想出一份商鋪招租策劃方案計(jì)劃書(shū),能不能幫幫

【貴陽(yáng)金陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)】

系列報(bào)告之——

項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案

暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告

---------地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)

二零零五年十二月二十二日

目 錄

第一部分 前言 3

第二部分 招商推廣方案 4

一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 4

二、招商對(duì)象特征分析 6

三、招商總體思路 9

四、招商核心策略 14

五、招商價(jià)格策略 18

六、招商優(yōu)惠條件 21

七、招商實(shí)施計(jì)劃 24

八、招商推廣策略 29

九、宣傳推廣體系 32

十、招商推廣步驟 36

十一、招商管理 40

十二、招商費(fèi)用預(yù)算 46

第三部分 營(yíng)銷推廣方案 47

一、產(chǎn)品策略 47

二、銷售價(jià)格策略 49

三、銷售目標(biāo)客戶定位 57

四、營(yíng)銷推廣策略 59

五、銷售收入分析 88

六、項(xiàng)目整體包裝策略 101

七、項(xiàng)目整合傳播策略 106

八、銷售管理 123

附件一：銷售人員守則 130

附件二：銷售人員儀表及禮儀 136

第四部分 項(xiàng)目B區(qū)財(cái)務(wù)效益概算分析 141

一、項(xiàng)目成本分析 141

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141

三、項(xiàng)目各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 142

1、土地成本與土地成本的支付方式 142

2、項(xiàng)目建安成本 142

3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 143

4、前期費(fèi)用 143

5、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 143

6、銀行成本 143

7、企業(yè)管理費(fèi)用 144

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 144

四、總成本分析 144

1、項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144

2、項(xiàng)目成本匯總分析 145

3、成本綜述 145

五、財(cái)務(wù)效益分析 146

1、財(cái)務(wù)效益前提設(shè)定 146

2、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取 146

3、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 146

4、銷售收入預(yù)測(cè) 147

5、項(xiàng)目租金收入計(jì)算 147

6、廣告費(fèi)用預(yù)算 154

7、項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)效益靜態(tài)分析 155

第五部分 結(jié)束語(yǔ)

8.（工作）房產(chǎn)策劃與商鋪營(yíng)銷

建議做房地產(chǎn)策劃。

房產(chǎn)策劃偏向管理，商鋪營(yíng)銷偏向?qū)嵺`，一般來(lái)說(shuō)都是從銷售開(kāi)始做起，然后是銷售主管，銷售經(jīng)理等，除了特別大的公司，策劃和銷售經(jīng)理干的活基本一樣，了解市場(chǎng)定位，確定營(yíng)銷方案等等。

房地產(chǎn)策劃前期可能工資會(huì)少一些，但努力的話一年后工資會(huì)很高，現(xiàn)在好一點(diǎn)的房產(chǎn)策劃年薪都在20萬(wàn)以上。如果項(xiàng)目好一年幾十萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題，有6年以上經(jīng)驗(yàn)，且能力突出，百萬(wàn)年薪?jīng)]問(wèn)題。底薪+項(xiàng)目總提（萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之三）。

做房地產(chǎn)銷售很鍛煉人，一般的房產(chǎn)策劃都是房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)行過(guò)去的，因?yàn)閷?duì)它比較熟悉。所以從產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)房產(chǎn)策劃比較容易。房產(chǎn)銷售經(jīng)理的底薪?jīng)]有策劃高，但提成比策劃高，但策劃可以那幾個(gè)項(xiàng)目的總提，要看你公司的實(shí)力和你的能力了。

9.如何做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)興起，才短短數(shù)年光陰，精明的開(kāi)發(fā)商已從最初的莽撞銷售了事，變成現(xiàn)在的科學(xué)謹(jǐn)慎運(yùn)營(yíng)，并考慮后期永續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)達(dá)到銷售利益的最大化。

因此商業(yè)地產(chǎn)定位，我們要從后續(xù)經(jīng)營(yíng)做起。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，由于其豐厚的利潤(rùn)空間，受到了越來(lái)越眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。

然而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)性非常強(qiáng)的工作，前期市場(chǎng)調(diào)研、找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、合理業(yè)態(tài)組合、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)環(huán)相扣。究竟我們可以從以下幾點(diǎn)做起：從市場(chǎng)中尋找定位方向?qū)τ谝粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，我們必須通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，從市場(chǎng)上去找答案，這就需要我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。

這其中主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收入水平，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等；調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。從商戶那里了解目前市場(chǎng)的情況如何，并收集到此類業(yè)態(tài)在本地的市場(chǎng)情況。

充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素以便決定項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來(lái)銷售、招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定運(yùn)作計(jì)劃，免做許多無(wú)用之功。

從調(diào)研數(shù)據(jù)中進(jìn)行分析論證通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行分析，來(lái)找到項(xiàng)目的定位，也許這時(shí)你發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的定位方向有多個(gè)。這時(shí)我們要做的就是對(duì)多個(gè)答案進(jìn)行論證，如項(xiàng)目的物業(yè)形式分析，項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，哪些商家愿意進(jìn)駐項(xiàng)目。

那么此時(shí)以未來(lái)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，通過(guò)招商先行，根據(jù)商戶的意向情況來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目最終定位。對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理組合當(dāng)我們定位確定后，怎么對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理組合成為我們需要思考的問(wèn)題？目前各地房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心鋪、交通設(shè)施商鋪等。

除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分，以期后期順利經(jīng)營(yíng)。后續(xù)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完了并不意味著項(xiàng)目成功了，能否持續(xù)健康地運(yùn)營(yíng)才是決定項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。

項(xiàng)目要做旺，經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常重要，開(kāi)發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場(chǎng)管理體系和旺場(chǎng)措施，如水電配套、物業(yè)管理、統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的后續(xù)正常經(jīng)營(yíng)，在前期洽談的時(shí)候才會(huì)給商戶安全感和信心。