萬達商業(yè)(萬達的四個經營戰(zhàn)略是什么)
1.萬達的四個經營戰(zhàn)略是什么
第一、確定整體的戰(zhàn)略。
每一個萬達廣場的關鍵時間節(jié)點要全部確定，比如開業(yè)的時間與節(jié)奏、重大的調整方案、大型營銷企劃活動等。比如每年的8月-12月份，各地廣場都會做周年慶、年終慶等活動。還有每年兩次營業(yè)期間的消防演習，也要先把時間規(guī)劃好，這個期間內不能做重大的市場推廣活動。
第二，認識項目的優(yōu)劣勢。
對項目的認識就是從優(yōu)劣勢開始，如何去分析優(yōu)勢和劣勢呢？先要看優(yōu)勢，包括項目自身的優(yōu)勢、交通位置的優(yōu)勢、硬件環(huán)境的優(yōu)勢、主力店和主力業(yè)態(tài)的優(yōu)勢。劣勢看哪里呢？內部的劣勢通常包括主力店面積太大、業(yè)態(tài)結構不完整、人才流動不合理等；外部的劣勢主要是市場競爭、商業(yè)氛圍、住宅環(huán)境的劣勢。
第三，尋找項目定位。
分析完項目的優(yōu)劣勢后，就要開始對此項目進行定位。首先要確定項目的江湖地位，它到底是一個怎樣的萬達廣場。比如呼和浩特萬達廣場，就是要做都市型的購物中心，它是整個呼和浩特的標桿型購物中心，在呼和浩特數一數二；而寧波的江北萬達，定位是做江北區(qū)域購物中心。定位解決的，不光是開業(yè)之前，項目要怎么去做到滿鋪開場；經營多年后，商業(yè)環(huán)境發(fā)生轉變，消費特點也和最初預想的不一樣，應該及時根據變化來調整定位。未來萬達廣場主力店面積要減少，引進更多國際精品品牌，把萬達廣場整體品牌升級。
第四，招商調整方向。
每個經營策略只管一年，招商調整主要是確定調整方向和整體思路，再分步驟實施。例如，在天津時我們確定的調整方向是，第一步，先把品質不佳的品牌剔除，第二步，將剩下來的品牌定位再做出調整，第三步，再添加生活精品類的業(yè)態(tài)，等等。
2.萬達的商業(yè)模式有什么獨到之處
萬達的發(fā)展深度影響著中國房地產市場，和N多城市的商業(yè)中心發(fā)展。
這一點毋庸置疑。那句：一個萬達廣場，一個城市中心。
也并非虛言。一直到今天，萬達的產業(yè)鏈幾乎覆蓋了整個地產的鏈條。
物業(yè)租售、自有商家品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)管理運營公司、規(guī)劃設計團隊等等。 業(yè)內一直有一個口號叫做——商業(yè)地產學萬達！ 萬達在商業(yè)地產的殺手锏核心就是訂單式地產，萬達憑借訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。
一時之間，訂單式地產風起云涌，邯鄲學步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬達。
我解釋下，什么叫訂單地產。就是地產商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個一榮俱榮一損俱損的模式。
萬達走到哪里，這些品牌（最初全是跨國品牌）跟到哪里開店。像后來華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產的影子。
也就是所謂的成熟商業(yè)地產模式的滾動復制。 這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。
但是隨著商業(yè)的發(fā)展，背后的問題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來愈難。
商業(yè)的同質化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風了。因為他們不能做到或承受一個城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經營上是行不通的。
但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話說，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專業(yè)店這些巨無霸商戶。
主力店在拓展的時候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長。在萬達神速邁步的影子中，他們是不會跟著跑的。
但是萬達也有自己的過河梯，萬達相繼成立了院線、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬達與國美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線下市場。
以售養(yǎng)租的秘密 萬達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報周期長，回報率低，迅速拓展的風險也太大。萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和新物業(yè)中長期抵押貸款等。
有業(yè)內人說，萬達的開發(fā)資金約20%由萬達直接投資——銷售利潤+內部資金調配：商業(yè)地產約60%投資向項目當地銀行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資。 但是若真的如此夸張，萬達是走不了多快的。
唯一的解釋就是綜合體中，住宅和寫字樓部分快速去化帶來的資金流。一方面是環(huán)節(jié)現金流的壓力，另一方面是提高回報率。
這一切都建立在萬達最初的品牌成功上?，F如今萬達儼然已經是資本帝國。
擁有自己的信托產品和私募渠道。 錢似乎并不是問題了？ 18個月造城的神話？ 從拿地，到開業(yè)，18個月的憑空造城都有哪些因素的促成呢？ 政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意（中國語錄）。
政府需要什么？換句話說，當政者需要什么？政績、可觀的財政收益等等等等等等等等等（自行腦補）。 所以我們看萬達模式都滿足哪些條件。
a） 項目大，拿地轉讓費可觀。 b） 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個成功的商業(yè)項目最少要解決數以萬計的人就業(yè)問題。
注意，我沒夸張。 c） 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。
（插播一個秘聞：在四線城市，如果招商招來沃爾瑪、家樂福等，政府返還轉讓的50%左右。 我記得某個項目傳聞是1。
2億。） d） 有個萬達，城市又多了一張名片。
雖然可樂，這確實真的。城市形象真的……君不見亮化工程全國推廣嗎？ e） 從長遠收益來看，大體量的項目會帶動周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。
比如說，萬達邊上那塊地，原來最初值200W/畝。 但是萬達開業(yè)后，政府說，現在不是這個價了。
值500W了。同時商業(yè)的發(fā)展長期帶來的稅收和復利收益也是很可觀的。
f） 這一切全都要在任期內完成，這一句話就是所有的秘密。 所以，你說地方政府要不要給萬達玩呢，雖然說北上廣不稀罕，但二三四線可都是營養(yǎng)不良的孩子。
3.誰在萬達公司干過策劃
我有個朋友在萬達商場做策劃，萬達商場做得很多都是活動策劃，大致有兩個方面，一個方面是商場自己的活動策劃，例如國慶、周年慶等這些大型節(jié)假日的活動策劃；另一個方面是針對一些商戶進行的活動策劃，這是在萬達商場里面策劃類的工作，另一個就是做這些活動策劃要得很細，就是物料方方面面及流程細節(jié)安排都要做，就是瑣碎事很多。
不過聽說萬達年底的年終獎最低是三個月雙薪，考核績效越好的可以拿4個月或者5個月雙薪甚至更多。（上述是根據在萬達工作的朋友聊天時得到信息，僅供參考?。?。
4.萬達的商業(yè)模式有什么獨到之處
萬達在商業(yè)地產的殺手锏核心就是訂單式地產，萬達憑借訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。一時之間，訂單式地產風起云涌，邯鄲學步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬達。訂單地就是地產商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個一榮俱榮一損俱損的模式。萬達走到哪里，這些品牌（最初全是跨國品牌）跟到哪里開店。像后來華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產的影子。也就是所謂的成熟商業(yè)地產模式的滾動復制。
這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著商業(yè)的發(fā)展，背后的問題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來愈難。商業(yè)的同質化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風了。因為他們不能做到或承受一個城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經營上是行不通的。但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話說，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專業(yè)店這些巨無霸商戶。主力店在拓展的時候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長。在萬達神速邁步的影子中，他們是不會跟著跑的。
但是萬達也有自己的過河梯，萬達相繼成立了院線、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬達與國美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線下市場。
以售養(yǎng)租的秘密
萬達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報周期長，回報率低，迅速拓展的風險也太大。萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和新物業(yè)中長期抵押貸款等。
綜合體中，住宅和寫字樓部分快速去化帶來的資金流。一方面是環(huán)節(jié)現金流的壓力，另一方面是提高回報率。這一切都建立在萬達最初的品牌成功上?，F如今萬達儼然已經是資本帝國。擁有自己的信托產品和私募渠道。錢似乎并不是問題了？
18個月造城的神話？
從拿地，到開業(yè)，18個月的憑空造城都有哪些因素的促成呢？
政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意（中國語錄）。政府需要什么？換句話說，當政者需要什么？政績、可觀的財政收益等等等等等等等等等（自行腦補）。所以我們看萬達模式都滿足哪些條件。
a） 項目大，拿地轉讓費可觀。
b） 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個成功的商業(yè)項目最少要解決數以萬計的人就業(yè)問題。注意，我沒夸張。
c） 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。（插播一個秘聞：在四線城市，如果招商招來沃爾瑪、家樂福等，政府返還轉讓的50%左右。我記得某個項目傳聞是1.2億。）
d） 有個萬達，城市又多了一張名片。雖然可樂，這確實真的。城市形象真的。。。。君不見亮化工程全國推廣嗎？
e） 從長遠收益來看，大體量的項目會帶動周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。比如說，萬達邊上那塊地，原來最初值200W/畝.但是萬達開業(yè)后，政府說，現在不是這個價了。值500W了。同時商業(yè)的發(fā)展長期帶來的稅收和復利收益也是很可觀的。
f） 這一切全都要在任期內完成，這一句話就是所有的秘密。
5.求：萬達廣場購物中心及室外步行街設計任務書（范本）
為保證萬達廣場購物中心及室外步行街設計的延續(xù)性，編制此任務書。
設計人需嚴格按照任務書要求進行施工圖設計，編制人對任務書的內容負責并進行解釋。1 項目概況注：建設規(guī)模為根據初步設計統(tǒng)計，施工圖設計時應根據任務書要求重新計算并統(tǒng)計。
2 設計依據2.1 國家相關法律、法規(guī)、強制性條文、國家及各行業(yè)設計規(guī)范、規(guī)程、行業(yè)條例及項目所在地方規(guī)定和標準。2.2 相關政府主管部門對本項目的批復文件、給定的技術條件和意見要求。
2.3 甲方提供的經萬達商業(yè)規(guī)劃研究院有限公司確認的方案和初步設計文件、實測地形圖、項目用地周邊市政管線資料、工程地質勘察報告和水文勘測資料等。2.4 在項目設計過程中甲方（或甲方指定委托人）提出的條件、意見和要求。
2.5 施工圖設計任務書（本文件）。2.6 各業(yè)態(tài)房產技術條件、交房條件和建造標準（詳見附件和附表）。
2.7 雙方簽定的設計合同內所包含的服務性條款及要求（詳見施工圖設計合同）。3 設計內容本設計范圍包括合肥萬達廣場購物中心及室外步行街甲方指定內容的施工圖設計、初步設計、方案深化及甲方要求的各類指標及數據的統(tǒng)計。
具體設計內容如下：3.1 項目紅線范圍內場區(qū)豎向設計和管網綜合施工圖設計（如甲方單獨委托設計時不含本內容）。3.2 本工程整體地下室施工圖設計。
3.3 地上裙房商業(yè)部分施工圖設計。3.4 裙房以上寫字樓施工圖設計。
3.5 按甲方要求完成室內管線綜合圖設計。3.6 按國家規(guī)范要求的場區(qū)無障礙設計。
3.7 本工程人防設計內容（如項目得到政府相關部門異地建設批復許可或甲方另行委托人防設計單位時，本設計內容不在此次設計范圍內）。3.8 以下各單項設計由甲方另行單獨委托，不在本設計范圍內。
但設計人應在施工圖設計中為此部分內容考慮預留、預埋及配套設計，并配合各單項設計單位進行施工圖二次設計。這些專項設計包括：3.8.1 立面方案及幕墻施工圖設計。
3.8.2 夜景照明設計。3.8.3 室內裝飾設計（含鋼結構采光頂設計）。
3.8.4 環(huán)境景觀設計。3.8.5 弱電智能化設計。
3.8.6 導向標識系統(tǒng)設計。3.8.7 燃氣工程設計。
3.8.9 地基處理及基坑支護設計。3.9 提供各專業(yè)設計計算書3.10 技術經濟指標、各業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計表（見附表一、二）3.11 電梯參數統(tǒng)計表3.12 其他過程中要求提供的指標及數據的統(tǒng)計4 設計要求如項目為邊設計邊施工，為滿足施工進度要求，設計圖紙需分批出圖，具體出圖時間節(jié)點見設計合同約定。
不論什么地方的設計單位中標，請一定保證有每個專業(yè)不少于4個人的設計團隊在現場設計，時間為從開始設計到施工結束，非甲方蓋公章認可，不能撤走人員，否則扣除10%到20% 設計費用。4.1 萬達廣場購物中心根據施工配合需求分版本和階段完成，設計圖紙須符合國家及地方的相關規(guī)范的要求；并應符合《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。
4.2 施工圖設計前，設計單位應配合甲方與施工圖（含抗震、超限等）審查單位溝通設計做法，以確保施工圖審查順利通過。4.3 圖紙深度除應達到國家建設部頒布的《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（2003年版）要求深度外，還應滿足如下要求：4.3.1 各主力店提供其平面布置圖前，可先按大空間進行防火分區(qū)的布置及樓面荷載的計算；各主力店提供其平面布置、商品布置等要求后，設計人應按其提供要求調整前期設計。
4.3.2 各主力店的平面布置（包括鋪位布置等）均應反映在各專業(yè)平面圖中。4.3.3 消火栓箱、配電箱等設備設施位置或留洞、留槽必須在建筑平面圖中反映。
4.3.4 屋頂平面圖中，必須標示出所有屋頂設備設施、出屋面管井、管道的位置等。4.3.5 必須提供地下室、步行街、主力店等的管線綜合圖，建議由暖通專業(yè)牽頭完成。
4.3 如項目邊設計邊施工，施工圖設計應根據施工配合需求分版本和階段完成。設計圖紙必須符合《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。
設計人可根據《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的各版本及各階段圖紙深度的要求，合理安排各階段的設計內容。4.4 施工圖版本較多，應合理組織圖紙的標識方式（如各專業(yè)標識方式統(tǒng)一、表明版次、修改日期、各專業(yè)主要修改內容等），以便于識別版本與圖紙類別。
4.5 施工圖設計前應根據萬達施工計劃要求編制其《設計進度計劃》及《統(tǒng)一設計技術措施》，并報送萬達商業(yè)規(guī)劃研究院批準。4.6 為了使項目的設計管理規(guī)范化、程序化，設計人應注意所有各專業(yè)的施工圖設計及現場變更必須經萬達集團商業(yè)規(guī)劃研究院確認后方可實施。
5 建筑專業(yè)5.1 總平面設計5.1.1 重點組織好各種交通流線設計：各出入流線應獨立設置，盡量避免相互干擾。貨流、客流及人流、車流應區(qū)分有序，符合商業(yè)運營、辦公酒店和公寓的日常使用要求。
5.1.2 豎向設計：根據總體豎向設計，確定建筑±0.000m的絕對標高，并經與甲方核定。各商場出入口處室內外高差不超過300mm，應設緩坡，不允許出現臺階。
各出入口應結合景觀合理進行豎向設計，適當調整室內標高，以適應變化較大的地形。需要解決好場地排水問題、坡道及無障礙設計。
5.1.3 管網綜合圖（如甲方單獨委托管網綜合設計時不含本內容）需解決好室外。
