房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告的文章

　　不知道你要的是不是這種類(lèi)型。這是一份比較詳盡的項(xiàng)目的考察和分析報(bào)告，有幾個(gè)不同類(lèi)型的項(xiàng)目，并配有圖片（略），希望可以對(duì)你有所幫助。

　　日本鉆石城購(gòu)物中心項(xiàng)目考察報(bào)告
　　[2006-4-6] 作者：楊寶民
　　建筑策劃與其他學(xué)科的關(guān)系
　　建筑規(guī)劃與建筑策劃是建筑學(xué)體系兩個(gè)獨(dú)立的環(huán)節(jié)，其理論原理的建立、方法論的構(gòu)成以及實(shí)踐活動(dòng)的范圍和性質(zhì)都各自形成完整的體系，。對(duì)它們可以獨(dú)立地進(jìn)行分析研究，產(chǎn)生不同階段的結(jié)論結(jié)果。建筑規(guī)劃對(duì)建筑策劃有指導(dǎo)意義，但由于城市規(guī)劃理論的新進(jìn)展與實(shí)踐，建筑策劃對(duì)建筑規(guī)劃產(chǎn)生積極影響。

　　圖27 義安城購(gòu)物中心與周邊環(huán)境
　　建筑策劃的研究?jī)?nèi)容超越了建筑本身，深入到街道社區(qū)和周邊環(huán)境，而建筑規(guī)劃在關(guān)注宏觀的同時(shí)也關(guān)注著微觀的建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃水平的高低也通過(guò)眾多的建筑與環(huán)境來(lái)反映。因此，建筑策劃與建筑規(guī)劃都關(guān)注環(huán)境的研究。

　　建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)，兩者具有不可分割的前后關(guān)系，但這并不意味著建筑策劃的研究結(jié)果只是建筑設(shè)計(jì)的前提條件，它在項(xiàng)目的決策、實(shí)現(xiàn)等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結(jié)論的不同，同樣項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想與空間內(nèi)容可以完全不同，更有導(dǎo)致項(xiàng)目完成之后引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑、人類(lèi)使用方式、價(jià)值觀念、經(jīng)濟(jì)模式的變更以及新文化創(chuàng)造的可能。

　　商業(yè)建筑策劃除了要運(yùn)用建筑策劃的公共知識(shí)以外，還要運(yùn)用商業(yè)知識(shí)，將商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查流程與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律運(yùn)用到商業(yè)建筑項(xiàng)目的建筑策劃之中。

　　現(xiàn)代商業(yè)建筑策劃實(shí)踐分析

　　商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場(chǎng)定位，其中最重要是對(duì)消費(fèi)者的理解。成都SM購(gòu)物廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的商業(yè)建筑策劃合作案例。由于文化背景的差異，筆者作為深圳NEW MALL商業(yè)管理公司與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都分部聯(lián)合的委托商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家為發(fā)展商SM集團(tuán)的項(xiàng)目提供建筑策劃與招商服務(wù)。

　　根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查資料，深入分析成都商圈演變規(guī)律，重點(diǎn)分析春熙路商圈和建設(shè)路副商業(yè)圈，找出商業(yè)業(yè)態(tài)空白，而后進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)，同時(shí)根據(jù)成都百貨“千店一面”的缺點(diǎn)，優(yōu)先考慮聚集人氣的業(yè)態(tài)，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者飲食習(xí)慣，價(jià)格要適中，規(guī)模要大。在空間布局上，有意識(shí)主動(dòng)引導(dǎo)人流多停留，在業(yè)態(tài)分布上考慮關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)相鄰原則，此外要在開(kāi)業(yè)后，利用SM城市廣場(chǎng)一層室外的交通空間及室內(nèi)中廳，有效開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)引導(dǎo)人流進(jìn)入SM城市廣場(chǎng)shopping mall。

　　三層引進(jìn)知名百貨的理由是：來(lái)雅百貨在成都缺乏知名度,不是強(qiáng)勢(shì)百貨公司,因此,作為大型購(gòu)物中心,要提升租金,保持購(gòu)物中心長(zhǎng)期繁榮,需要引進(jìn)成熟的知名百貨,因此,二層和三層最好分布兩家百貨店,檔次上進(jìn)行錯(cuò)位，而不是按照原來(lái)的計(jì)劃將來(lái)雅百貨分布在二、三層。

　　根據(jù)新的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)建議，筆者對(duì)SM城市廣場(chǎng)的初步建筑規(guī)劃方案進(jìn)行了詳細(xì)分析，爾后進(jìn)行業(yè)態(tài)詳細(xì)分布和經(jīng)營(yíng)通道動(dòng)線劃分，通過(guò)實(shí)際分割工作，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)區(qū)域編制租金預(yù)測(cè)表。在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEW MALL購(gòu)物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：

　　1. 發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家，無(wú)法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。通過(guò)我們的調(diào)查分析，成都是四川省會(huì)，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專(zhuān)院?？蒲性核姸?，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。
　　成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟(jì)收入較高的白領(lǐng)人群。
　　2. 由于市場(chǎng)調(diào)查工作不夠扎實(shí)，加上沒(méi)有搞清廈門(mén)與成都的地域差別，特別是地域文化與消費(fèi)者數(shù)量、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，因此，SM業(yè)態(tài)規(guī)劃存在缺陷。
　　3. 投資回報(bào)是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團(tuán)前期要求整個(gè)購(gòu)物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和提升租金角度，我們認(rèn)為沃爾瑪大賣(mài)場(chǎng)適合各類(lèi)人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費(fèi)人群難以支撐13萬(wàn)多平方米的大型購(gòu)物中心規(guī)模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費(fèi)者，所以SM城市廣場(chǎng)整個(gè)建筑風(fēng)格需要?jiǎng)?chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門(mén)城市廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格。

　　根據(jù)我們的建筑策劃分析，建議發(fā)展商修改方案，具體意見(jiàn)如下：
　?。?）在四層與局部五層增加白領(lǐng)休閑空間，根據(jù)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)要求修改詳細(xì)建筑設(shè)計(jì)方案，特別是平面建筑布局。
　　（2）二、三層百貨公共部分的裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格按照白領(lǐng)百貨要求設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的白領(lǐng)購(gòu)物休閑氛圍。
　?。?）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設(shè)計(jì)，增加自然采光，營(yíng)造自然通風(fēng)良好的生態(tài)型購(gòu)物中心，減少能耗。
　?。?）建議在空中增加白領(lǐng)培訓(xùn)的娛樂(lè)設(shè)施，整個(gè)購(gòu)物中心頂部增加白領(lǐng)培訓(xùn)中心的設(shè)計(jì)內(nèi)容，有意識(shí)地吸引白領(lǐng)人群來(lái)購(gòu)物中心參加活動(dòng)。

　　八、香港又一城的考察及其對(duì)深圳購(gòu)物中心建筑策劃的啟發(fā)
　?。ㄒ唬┫愀塾忠怀堑目疾?br>　　1.概況
　　又一城由香港太古地產(chǎn)及中信泰富開(kāi)發(fā)，位于九龍的中心地帶，九龍?zhí)劣忠淮暹_(dá)之路80號(hào)，毗鄰香港城市大學(xué)及又一城，屬于地鐵上蓋物業(yè)。
　　又一城的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)很有特點(diǎn)，主力店是英國(guó)瑪莎百貨和百佳超市市場(chǎng)、大型溜冰場(chǎng)以及設(shè)置有2000個(gè)座位的電影院。在名店方面，注重創(chuàng)新，引進(jìn)全新組合的概念店，例如全球首間設(shè)有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網(wǎng)絡(luò)集成的咖啡店。
　　又一城交通示意圖，如圖29所示。
　　圖29 又一城交通示意圖
　　2.周?chē)h(huán)境
　　西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀，西南面與香港城市大學(xué)通過(guò)約80米左右的隧道與香港城市大學(xué)相連。商場(chǎng)四周沒(méi)有設(shè)計(jì)對(duì)外的小商鋪，商場(chǎng)與周?chē)h(huán)境顯得非常相融，人在商場(chǎng)中隨處可見(jiàn)到自然光和室外的樹(shù)木，商場(chǎng)的風(fēng)格與自然比較和諧。
　　3.建筑概況及風(fēng)格
　　又一城的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，是一個(gè)由商場(chǎng)和寫(xiě)字樓的結(jié)合建筑，地形呈長(zhǎng)方形，西高東低，占地面積約為2萬(wàn)平方米，商場(chǎng)共7層（地面層有5層），總建筑面積約為9.25萬(wàn)平方米，另外西北部建有4層寫(xiě)字樓，總建筑面積約為2萬(wàn)平方米，設(shè)有3層地下停車(chē)場(chǎng)，約850個(gè)停車(chē)位，1998年建成。
　　4.主題概念
　　又一城的設(shè)計(jì)以圍繞大自然及強(qiáng)調(diào)空間感為主，把自然光大面積引入室內(nèi)空間。購(gòu)物中心以“無(wú)邊無(wú)界，生活之態(tài)“為主題。
　　一。商場(chǎng)內(nèi)有超過(guò)200間店鋪、約30間中西食肆、11個(gè)銀幕的電影院及全港最大的室內(nèi)溜冰場(chǎng)，是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)于一體的休閑購(gòu)物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營(yíng)造舒適的休閑購(gòu)物環(huán)境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購(gòu)物樂(lè)趣。
　　5.檔次定位
　　經(jīng)營(yíng)的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點(diǎn)匯聚人流。
　　6.交通
　　又一城設(shè)有完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)，乘搭地鐵及火車(chē)均可直達(dá)九龍?zhí)琳?。即使由港、九、新界甚至?nèi)地前來(lái)，都十分便捷。7層商場(chǎng)中從最低一層起有5層可直接由外部導(dǎo)入人流。MTR層（商場(chǎng)最低層）南部連接九龍?zhí)恋罔F站，LG2和LG1東側(cè)中南部連接九龍?zhí)凌F路站，UG及G層西側(cè)連接地面層，有兩個(gè)入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側(cè)中部通過(guò)隧道與達(dá)之路街對(duì)面的香港城市大學(xué)相連。G層?xùn)|側(cè)北部為的士站。又一城與九龍?zhí)恋罔F站及九廣鐵路火車(chē)站直接連通，并設(shè)有巴士總站及的士落客區(qū)。
　　7.經(jīng)營(yíng)的商品
　　又一城網(wǎng)羅了享負(fù)盛名的店鋪，有時(shí)尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書(shū)籍禮品、時(shí)尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務(wù)甚至美容護(hù)膚等。
　　8.柱距
　　分布在又一城店內(nèi)的柱距較大，公共空間沒(méi)有柱子，這樣使購(gòu)物中心的室內(nèi)公共空間顯得開(kāi)闊。
　　購(gòu)物中心的公共空間極為重要，過(guò)于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。
　　9.燈光
　　中庭、步道節(jié)點(diǎn)以自然采光為主，頂棚內(nèi)嵌的燈光分布形態(tài)多有變化，一種星星點(diǎn)綴夜空的感覺(jué)。
　　設(shè)計(jì)結(jié)合自然是美國(guó)設(shè)計(jì)大師賴(lài)特的重要思想，現(xiàn)代購(gòu)物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對(duì)周邊環(huán)境的破壞，降低能耗，創(chuàng)造空氣新鮮，空間開(kāi)闊的休閑環(huán)境。
　　圖36 通過(guò)透光處理——公共空間開(kāi)敞
　　10.室內(nèi)色彩搭配及裝飾
　　地面主要用紅、黃、藍(lán)顏色的高級(jí)地磚鋪設(shè)，地磚面上混合運(yùn)用白、紅、藍(lán)、黑、黃等顏色的小碎點(diǎn)，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。
　　圖37 中庭地面處理
　　通過(guò)地面不同色彩的處理，不僅能美化環(huán)境，而且能直接起到導(dǎo)示系統(tǒng)的作用。
　　11.人流通道
　　通過(guò)不同顏色地磚的搭配運(yùn)用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。
　　11、洗手間和殘疾人通道
　　商場(chǎng)每層的中部或端部設(shè)有1—2處洗手間和殘疾人通道。
　　在考察又一城購(gòu)物中心的過(guò)程中，我們根據(jù)韓國(guó)專(zhuān)家的建議，一般首先考察衛(wèi)生間和食品店。只有衛(wèi)生水準(zhǔn)較高，才能有效吸引購(gòu)物人群。很難想像，連衛(wèi)生工作都搞不好的購(gòu)物中心能夠經(jīng)營(yíng)好現(xiàn)代購(gòu)物中心。
　　13.娛樂(lè)、休閑、餐飲業(yè)態(tài)的分布
　　娛樂(lè)、休閑、餐飲是該商場(chǎng)吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場(chǎng)的最上面的三層，歡天雪地溜冰場(chǎng)設(shè)在商場(chǎng)地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設(shè)在最頂上一層。溜冰場(chǎng)上面一層設(shè)有觀看的臺(tái)階，就餐時(shí)可以觀看溜冰場(chǎng)上的風(fēng)景。
　　15.有自然背景的歡天雪地溜冰場(chǎng)。
　　圖42 吸引大批青少年的溜冰場(chǎng)
　　香港又一城溜冰場(chǎng)聘請(qǐng)陳露等著名花樣滑冰運(yùn)動(dòng)員定期指導(dǎo)，同時(shí)舉辦滑比賽。經(jīng)營(yíng)滑冰場(chǎng)成本較高，并非大部分購(gòu)物中心都要引入滑冰場(chǎng)。
　　16.半露天美食廣場(chǎng)（頂棚的燈光布局比較巧妙）
　　17、頂棚燈光的節(jié)能設(shè)計(jì)
　　圖44 根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容設(shè)置不同色調(diào)燈光
　　18.頂棚上中央空調(diào)的布置
　　圖45 中央空調(diào)與送風(fēng)系統(tǒng)
　　大型購(gòu)物中心由于人流變化，對(duì)空氣調(diào)節(jié)要求與寫(xiě)字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風(fēng)，購(gòu)物中心的節(jié)能設(shè)計(jì)非常重要。
　　19.緊急出口的標(biāo)示
　　圖46 導(dǎo)示系統(tǒng)局部
　　大型購(gòu)物中心可見(jiàn)性已經(jīng)成為人們關(guān)注的內(nèi)容，導(dǎo)示系統(tǒng)不僅方便顧客，而且也是整個(gè)購(gòu)物中心形象的一部分。
　　（二）韓國(guó)Galleria高檔購(gòu)物中心建筑策劃案
　　1、購(gòu)物中心定位—韓國(guó)最高檔購(gòu)物中心
　　圖47 針對(duì)主要購(gòu)物群：漢城高收入人群及外地游客
　　Gerlleria百貨是韓國(guó)最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國(guó)韓化流通株式會(huì)社經(jīng)營(yíng)，2004年擁有員工1800名。
　　二、 建筑特色
　　圖48 富有特色的鎧甲式外立面
　　圖49百貨前公共空間的綠化
　　三、業(yè)態(tài)組合與VMD
　　女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個(gè)品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優(yōu)雅的品位，讓女顧客流連忘返。
　　圖51 女裝專(zhuān)賣(mài)店
　　圖52 女裝VMD 模型
　　圖53 女包和招貼畫(huà)
　　女裝的陳列非常富有藝術(shù)性，通過(guò)夸張的手法讓顧客注意到女包。

　　韓國(guó)購(gòu)物中心的男裝世界名牌較多，價(jià)格多在人民幣5000元以上，韓國(guó)男人平時(shí)也注重穿戴名牌西裝，因此意大利等各地名牌西裝非常齊全。
　　圖54 男裝專(zhuān)賣(mài)店
　　圖55 女裝櫥窗
　　圖56 GUCCI櫥窗
　　Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特征，讓顧客從外面及情況恩怨出感覺(jué)到這是韓國(guó)最高檔的購(gòu)物中心。
　　四、裝飾與導(dǎo)士特點(diǎn)
　　Galleria高檔百貨的標(biāo)志特別明顯，讓人一目了然
　　圖57 LOGO 及外墻裝
　　圖58層扶梯及緩沖空間
　　(三)韓國(guó)、香港購(gòu)物中心考察對(duì)深圳濱海地鐵上蓋購(gòu)物中心建筑策劃的啟發(fā)。
　　在滿足規(guī)劃要點(diǎn)的前提下，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可盡量考慮親近自然，盡量多利用自然光，不僅可以營(yíng)造出一個(gè)舒適、通透的購(gòu)物空間（深圳金光華廣場(chǎng)的中庭設(shè)計(jì)通透性不好），而且從長(zhǎng)期來(lái)看還有較好的節(jié)能效果。由于深圳濱海購(gòu)物中心位于寶安中心區(qū)，寶安中心區(qū)已經(jīng)規(guī)劃成為深圳惟一濱海旅游、辦公、商業(yè)區(qū)，因此，我們不僅要重點(diǎn)考察廈門(mén)、大連、上海等濱海購(gòu)物中心，而且要考察美國(guó)、日本、韓國(guó)濱海及地鐵上蓋購(gòu)物中心，最后確定深圳濱海購(gòu)物中心主題。
　　1.采用類(lèi)似陽(yáng)光中庭式的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將各品牌以獨(dú)立店鋪的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，將各品牌的目錄設(shè)置在主要的進(jìn)出口，便于顧客有針對(duì)性地購(gòu)物和消費(fèi)。
　　2.“民以食為天”，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中合理引入和分配餐飲的比例，建議引進(jìn)數(shù)家餐飲名店，重點(diǎn)布置在頂層以及二層以上其他層的兩端，引導(dǎo)人流向上走。
　　3.香港又一城的占地面積和建筑面積和深圳寶安中心區(qū)濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目相近，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，是一個(gè)比較成熟的購(gòu)物中心，只是地勢(shì)和形狀有差別，故濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，又一城有一定參考性，建議項(xiàng)目管理部重點(diǎn)考察又一城。
　　4.在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要注意處理好各種交通的組織關(guān)系，以方便顧客進(jìn)出作為重點(diǎn)考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接，而且要考慮公共汽車(chē)站點(diǎn)的設(shè)置。
　　5.在規(guī)劃和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中考慮好購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)之間的相互關(guān)系，購(gòu)物比例不超過(guò)50%。
　　6.提前設(shè)計(jì)招商手冊(cè)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)導(dǎo)示系統(tǒng)，做好安全通道和各種標(biāo)示系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
　　7.結(jié)合深圳濱海購(gòu)物中心的區(qū)位情況，可考慮作中檔次定位，局部高檔，例如一層和負(fù)一層可以選擇國(guó)際名店。
　　8.香港購(gòu)物中心項(xiàng)目前期投入較大，市場(chǎng)調(diào)研和建筑策劃以及招商準(zhǔn)備工作充分，設(shè)計(jì)大多是由著名設(shè)計(jì)單位來(lái)完成的。
　　9.注重業(yè)態(tài)創(chuàng)新，例如商品群創(chuàng)新，要吸引多家居有創(chuàng)新概念的旗艦店加盟。
　　10.香港的大型購(gòu)物中心只租不售，采用統(tǒng)一管理模式。
　　本節(jié)香港又一城圖片由車(chē)啟富先生拍攝。
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